Перепланировка в новостройке

Хотя застройщики сегодня предлагают на выбор самые разнообразные варианты планировки квартир, часть покупателей все равно хотели бы внести в них свои изменения. В этом нет ничего удивительного. Покупка квартиры — удовольствие дорогое, идя на такие расходы, покупателю хочется позаботиться о проекте, учитывающем его индивидуальные запросы к жилью. Одному нужно место под гардеробную, другому — чтобы отсутствовала перегородка между кухней и залом, третьему хотелось бы, чтобы в квартире было побольше солнечного света. Приблизить квартиру к индивидуальным представлениям о комфорте позволяет перепланировка. Проводить ее лучше на этапе строительства, до того как дом будет введен в эксплуатацию.

Сделать перепланировку квартиры на этапе строительства для покупателей проще и дешевле, чем пытаться что-то в ней изменить, когда дом уже сдан.
— Мы всегда призывали застройщиков больше работать с инвесторами в процессе строительства во взаимодействии с проектировщиками, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Еще недавно перепланировки начинались сразу после ввода жилого дома в эксплуатацию, теперь все большее число покупателей стремятся внести изменения в проект во время строительства.

— Застройщикам не следует сдерживать желание покупателей квартир проводить ремонт на стадии строительства, — говорит директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин. — Конечно, изменения в проект, которые стремится внести покупатель, означают дополнительную работу для строительной компании, но при этом уменьшается и недовольство новоселов, которым, если перепланировка закончилась еще до сдачи дома, не придется первое время после переезда жить в окружении идущего ремонта. Снижается вероятность того, что лифт в первые же месяцы выйдет из строя из-за того, что на нем перевозили строительные материалы, покупателям не придется мириться со строительным мусором в подъезде. Если косметический ремонт можно закончить и позднее, то все капитальные работы по перепланировке — перестановку внутренних перегородок, монтаж электропроводки, стяжку полов — нужно стараться выполнять еще до ввода дома в эксплуатацию.

О том, насколько перепланировка на этапе строительства востребована у покупателей, лучше всего говорит практика компаний. В строящемся доме по адресу: ул. Навигационная, 5, застройщиком которого выступает компания «СМ. СИТИ», на сегодняшний день еще не завершен нулевой цикл, в новостройке возведен цокольный этаж и перегородки первого этажа, а из 70 проданных в новостройке квартир в шести покупатели подали заявки на перепланировку.

«Около 40 процентов наших покупателей хотят внести коррективы в планировку объекта, — рассказывает заместитель генерального директора компании „Омега“ Евгений Пуртов. — Число желающих заметно отличается в зависимости от категории жилого объекта. Если в домах с крупногабаритными квартирами, например в жилом комплексе „Парковый“, почти все покупатели хотели бы внести какие-то изменения в проект, то в доме экономкласса, который мы сейчас строим в Солнечном, сделать перепланировку на этапе строительства хотят меньше новоселов. Причем, как показывает наша практика, каких-то кардинальных изменений в проекте квартиры собственники делать не планируют, максимум, что они стремятся изменить, это убрать перегородку между кухней и гостиной или поменять местами кладовку с санузлом. Именно на такие незначительные изменения приходится 90 процентов перепланировок».

Варианты ремонта в квартире и перепланировки

Вторым по популярности у покупателей изменением в проект после объединения кухни с гостиной является увеличение габаритов санузла, его стремятся объединить с ванной комнатой, чтобы образовавшегося в результате пространства оказалось достаточно для установки душа или стиральной машины. Кроме того, в последнее время все больше покупателей на этапе строительства хотят выделить в квартире отдельную комнату под гардеробную.

Два этапа переустройств

Лучшим временем для внесения изменений в проект считается момент, когда строительство дома не дошло до того этажа, на котором находится купленная квартира.
Если покупатель приходит с желанием сделать перепланировку на этой стадии, работа складывается из двух этапов. Первый — согласование будущей перепланировки с застройщиком, во время этого этапа представитель строительной компании обсуждает с покупателем строящейся квартиры саму возможность изменений в проекте. Потому что далеко не всякое задуманное инвестором переустройство может быть реализовано на практике.

Во-первых, застройщикам приходится считаться с особенностями технологии строительства. Возможности для проведения перепланировки есть в монолитном, кирпичном и в монолитно-кирпичном доме. Во-вторых, внести в проект предлагаемые коррективы могут не позволить строительные нормы и правила.

Так, например, нельзя поменять размещение санузла и ванной комнаты в квартире, согласно санитарным нормам эти помещения не могут находиться над жилыми комнатами. Причем расширить площадь, присоединив к санузлу часть коридора, возможно, а вот переместить ванную или санузел по своему усмотрению в другую часть квартиры уже не позволят нормы. По той же причине нельзя менять расположение кухни.
Не могут быть внесены в проект изменения, если они приводят к нарушению нормы освещенности помещения.

Если по какой-то причине тот вариант планировки, что предлагает инвестор, не может быть воплощен, тогда ему в строительной компании предложат альтернативное решение.

Работа над дизайн-проектом квартиры

Второй этап представляет собой уже непосредственную работу над проектом. После того, как покупатель получает от застройщика план квартиры и вносит в него изменения, проект перепланировки для него разрабатывает та же проектная организация, что занималась разработкой проекта для жилого дома.

«Право внесения изменений в проектную документацию имеет только главный инженер проекта, — объясняет начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Он несет ответственность за первоначальный проект и за все изменения, что были в него внесены. Если изменения вносятся в пределах квартиры и никаких принципиальных переделок в ходе перепланировки не предполагается, предлагаемые решения не затрагивают несущие стены дома, достаточно будет его согласования. Такой проект не нуждается в повторной экспертной оценке органов государственной экспертизы».

Повторная экспертная оценка проекта может потребоваться только в тех случаях, когда переустройство квартиры затрагивает несущие конструкции здания. К примеру, покупатель приобрел несколько квартир на этаже, с тем чтобы, сломав разделяющие их стены, сделать из них одно большое пространство, или купил две квартиры, располагающиеся одна под другой на разных этажах, и хотел бы сделать двухуровневую квартиру. В таких случаях без повторной экспертизы проекта не обойтись.

При этом сами застройщики, как правило, не идут на такие изменения в проект, которые требуют повторной экспертизы. У них для этого есть основания: повторное согласование занимает немало времени, а у застройщика, который несет ответственность перед покупателями квартир в этом доме, существует график строительства и сроки ввода дома в эксплуатацию.

На то, чтобы внести изменения в проект, как правило, требуется не больше месяца, после чего застройщик передает измененный проект подрядной организации, которая занимается выполнением строительных работ на объекте. Дальше квартира строится уже по новому, измененному проекту с учетом пожеланий покупателя. При этом специалисты компании-застройщика контролируют, чтобы все внесенные изменения были выполнены.

Перепланировка в готовой квартире

И застройщики, и специалисты сходятся во мнении, что идеальным временем для перепланировки в новом доме является тот момент, когда квартира еще не построена. Но далеко не всякий покупатель способен еще на этапе строительства по одному только плану представить, насколько комфортно ему будет жить в новой квартире, и понять, что ему хотелось бы в ней изменить. Поэтому внести изменения в планировку можно и в построенной квартире, вот только в этом случае покупателя ждут дополнительные затраты на демонтаж.

При этом строительные компании устанавливают срок, после которого уже невозможно внести какие-то коррективы в проект. Как правило, он составляет шесть месяцев до предполагаемой даты ввода объекта в эксплуатацию.

В компании «Омега» готовы идти на перепланировку и после этого срока, но только при условии, что предлагаемые покупателем изменения незначительны, например, если нужно расширить дверной проем или поставить дополнительные розетки для электроприборов, и чистовая отделка в этой квартире еще не начиналась.

Перепланировка квартиры на стадии строительства потребует от покупателя дополнительных затрат на оплату труда проектной организации, которая будет вносить изменения в проект. Расходы на внесение предлагаемых покупателем решений в проект зависят от объема проектных работ и составляют от 15 до 30 тысяч рублей.
Дополнительных затрат на то, чтобы подрядчики воплотили в жизнь предлагаемые изменения, нести не придется. Единственное исключение — если квартира уже построена и предстоит переделка, например, требуется снести уже установленные в квартире перегородки, тогда заказчику необходимо будет оплатить работу строителей. В таких случаях составляется дополнительное соглашение к договору долевого участия и смета работ.

Изменение площади квартиры при ремонте

Зачастую после обмера уже готовой квартиры органами технической инвентаризации выясняется, что ее фактическая площадь отличается от той, что первоначально была указана в договоре. В такой ситуации дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, что сказано в заключенном с застройщиком договоре.

Если в нем оговаривается возможность перерасчета стоимости при изменении площади, покупателю придется оплатить дополнительные квадратные метры независимо от того, появилась эта разница на этапе строительства или возникла в ходе перепланировки.
Если цена квартиры была зафиксирована в договоре, и в нем сказано, что цена не подлежит изменению, то у покупателя не возникает обязанности дополнительно оплатить изменившуюся площадь.

Несмотря на то, что перепланировка для застройщиков связана с дополнительной работой, большинство компаний готово идти навстречу покупателям и предоставлять им возможность внести изменения в проект на стадии строительства.

«Мы строим жилье класса комфорт плюс, это предполагает индивидуальный подход к каждому покупателю, поэтому мы идем на перепланировку квартир на этапе строительства, — рассказывает начальник отдела проектного инжиниринга компании „СМ. СИТИ“ Ирина Потылицина. — Хотя для застройщика перепланировка в квартире — это всегда дополнительные временные затраты на внесение изменений в проект, а если покупатель задумывается о перепланировке, когда квартира уже готова, то и на переделку. Притом что передан объект новоселам должен быть вовремя, согласно утвержденному сроку. А кроме того, для застройщиков перепланировка — это необходимость постоянно контролировать подрядчиков, производящих работы на объекте. Следить, чтобы они выполнили строительно-монтажные работы в конкретной квартире по индивидуальному проекту».

Компания «Арбан», которая возводит кирпичные дома повышенной комфортности, в тех объектах, на которых работает в этом году, не предлагает покупателям возможности сделать перепланировку на этапе строительства, но собирается вернуться к этой схеме в дальнейшем. В последнее время все больше застройщиков готовы идти навстречу инвесторам и проводить перепланировку на стадии строительства, чтобы покупатели смогли переехать в квартиру, которая будет отвечать их представлениям о комфортном жилье.

Татьяна Крупко