Ипотека | Изменения в ипотечное законодательство

С 7 марта вступил в силу закон № 405-ФЗ от 6 декабря 2011 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», который упрощает порядок обращения взыскания на находящуюся в залоге у банка квартиру. Что с появлением этого закона изменилось для заемщиков?

С вступлением в силу закона у нотариусов впервые появилась возможность вместо граждан обращаться с заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (Управление Росреестра), при условии что договор ипотеки (либо договор, на основании которого регистрируется ипотека в силу закона) был удостоверен нотариально.
Кроме того, законом предусматривается возможность для нотариуса или помощника нотариуса подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином реестре прав на недвижимое имущество.

С этого момента на нотариусов возложена правовая экспертиза документов и ответственность за законность ипотечной сделки. Причем нотариально удостоверенные сделки — единственный вид сделок, которые исключены из дальнейшей правовой экспертизы и проверки законности сделки со стороны регистрирующего органа (Управления Росреестра).
Если договор об ипотеке удостоверяется нотариально, нотариус предоставляет весь пакет документов на государственную регистрацию ипотеки, и именно он будет нести ответственность за регистрацию этой сделки.

В связи с этим произошли два изменения. Во-первых, сократился срок регистрации договоров об ипотеке. С этого момента, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений должна занимать не более пяти рабочих дней со дня приема заявления.
Во-вторых, в связи с тем что увеличилась ответственность нотариуса за пакет документов, представляемый на государственную регистрацию сделки, в законе закреплена обязанность нотариусов свою ответственность страховать. Нотариусы, удостоверяющие договоры ипотеки, должны застраховать гражданскую ответственность не менее чем на 5 млн рублей. Не менее чем на 500 тыс. рублей ответственность каждого нотариуса — члена региональной нотариальной палаты обязаны будут застраховать нотариальные палаты.

По информации Нотариальной палаты Красноярского края, к настоящему моменту все работающие в крае нотариусы уже успели застраховать свою ответственность и готовы заниматься заверением договоров ипотеки.

Другой важный момент, который определяет новый закон, — так называемое «единство судьбы» земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. При обращении за регистрацией перехода собственности на здание (строение), сооружение теперь нужно будет одновременно предоставить заявление и документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (или заявление и документы, подтверждающие смену арендатора земельного участка). До сих пор такие сделки могли осуществляться порознь: отдельно регистрировалось здание, отдельно — стоящий под ним земельный участок.

Одно из важных нововведений касается порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Если заемщик по какой?то причине перестает вносить платежи по кредиту, банк может потребовать у него возвращения залоговой квартиры, начнется процедура возвращения квартиры (обращения взыскания на предмет залога).
Право банк-?залогодержателя вернуть принадлежащее ему имущество и приступить к его реализации может быть подтверждено двумя способами: решением суда или исполнительной надписью нотариуса (распоряжением нотариуса о взыскании имущества должника).

Если до сих пор для взыскания залоговой квартиры без суда сторонам требовалось заключить дополнительное соглашение, теперь условие о возможности внесудебного взыскания заложенного имущества может быть сразу предусмотрено в договоре. Причем внесудебный порядок взыскания на залоговую квартиру можно предусмотреть только в договорах, которые подлежат нотариальному удостоверению.
С этого момента, если в договоре заемщика с банком был предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, чтобы вернуть квартиру банку, не нужно обращаться в суд, залоговая недвижимость будет возвращена ему по распоряжению нотариуса (исполнительной надписи нотариуса).

Процедура возвращения заложенного имущества банку заметно упростилась. Если в договоре ипотеки предусмотрен внесудебный порядок взыскания залоговой квартиры, представители банка обращаются к нотариусу, выдается распоряжение нотариуса (исполнительная надпись), на основании которого начинается процесс передачи имущества.

С принятием закона процедура изъятия залогового имущества стала существенно проще для банков. При этом условие об обязательном нотариальном заверении такого договора представляет собой определенную защиту для заемщиков. Теперь, когда заемщик обратится к нотариусу для заверения договора, нотариус будет обязан ему разъяснить, чем ему грозит включение в договор условия о внесудебном взыскании. И тогда уже заемщику придется решить, стоит ему подписывать такое соглашение с банком или нет.