Генплан Красноярска | Путь к развитию города

В Красноярске осталось не так много свободных территорий для роста и развития. Если до сих пор городу еще хватало площадок внутри городской черты, то теперь участки в последних незастроенных районах уже обрели владельцев, и сегодня город оказался перед проблемой нехватки площадок для нового строительства. Но при этом у Красноярска есть колоссальный резерв — сотни тысяч квадратных метров, занятых под ветхим и аварийным жильем. Именно на них возлагают сегодня надежды многие застройщики.

Решать проблему свободных участков в нашем городе сегодня предлагается за счет выделения свободных территорий на окраинах. На земельные торги в последнее время выставляются большие территории для комплексного освоения размером в сотни гектаров. Приобрести такие по силам только крупным застройщикам. Обладающим большими производственными мощностями и объемом средств, достаточным, чтобы купить большой участок.
Купив участок, отдав за право строить сотни миллионов рублей, победитель торгов должен будет нести расходы на создание инженерной инфраструктуры — новые участки на окраинах не обеспечены ни сетями, ни дорогами. Освоение этих свободных площадок потянет за собой еще целый комплекс проблем. Удаленность от основных районов города, транспортная проблема, отсутствие поблизости школ, поликлиник и детских садов — вот вопросы, которые предстоит решить при освоении свободных территорий. Разумной альтернативой предоставлению свободных участков на окраине могло бы стать развитие застроенных территорий.

На первый взгляд от развития кварталов, занятых сегодня ветхим и аварийным жильем, должны выиграть все. Застройщикам схема позволяет получить площадки в городской черте, обеспеченные инженерными коммуникациями. Жители ветхих и аварийных бараков, годами проживавшие без центрального отопления и с удобствами во дворе, переедут в квартиры в новых современных домах. Для города проект означает решение проблемы ветхого и аварийного жилья, с которой при существующих объемах финансирования он сам смог бы справиться нескоро.
Но, как часто это бывает, теория заметно отличается от практики, и она на сегодняшний день такова, что застройщики, желающие работать на занятых ветхим и аварийным жильем территориях, фактически оказываются предоставленными сами себе.

В законодательстве, определяющем порядок расселения ветхого жилья, существуют пробелы, четкий порядок расселения территории установлен, только если расселение и снос аварийных домов происходит в связи с муниципальной нуждой. Во всех остальных случаях застройщикам предоставляется самим договариваться с жильцами сносимых домов. И этот процесс очень редко проходит гладко. Собственники домов в расселяемых кварталах выставляют застройщикам нереальные требования, не соглашаясь переехать из своего жилья, если застройщик взамен старой аварийной квартиры не предоставит две, а то и три новых. Стоит ли удивляться, что, когда строительная компания, занимающаяся выкупом и расселением жилья, приступает к освоению площадки, понесенные расходы она старается заложить в проект, увеличивая высотность строительства и плотность застройки.

Ответ на вопрос, как ускорить развитие застроенных территорий, на прошедшем в рамках XX специализированной красноярской выставки «Строительство и архитектура» тематическом круглом столе искали застройщики, представители управления архитектуры города, юристы и проектировщики. Организатором мероприятия выступил Союз строителей Красноярского края.
— В последнее время Красноярск столкнулся с дефицитом свободных земельных участков под застройку, — объясняет исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов. — При этом большие площади заняты неработающими промышленными предприятиями, кварталами ветхих и аварийных домов. Заниматься освобождением этих площадок юридически грамотно сегодня возможно в рамках программы развития застроенных территорий.

Для реализации программы развития застроенных территорий должна быть создана правовая база: в городе должна быть сформирована адресная программа развития районов. На его территории должны находиться аварийные или подлежащие сносу дома, принят градостроительный регламент правил землепользования и застройки (он в Красноярске есть) и местные нормативы градостроительного проектирования. Они для нашего города в настоящий момент уже подготовлены и находятся в стадии согласования.
После того как городом принимается решение по развитию застроенных территорий, расселение проживающих в ветхих домах жителей финансирует компания, выигравшая аукцион.

Реновация по-петербургски

Поделиться опытом реализации программы РЗТ красноярские застройщики пригласили специалистов из Санкт-Петербурга, перед которыми стояла похожая задача. В северной столице в реновации нуждались территории, застроенные пятиэтажными домами первых массовых серий.
Заниматься развитием застроенных территорий в Санкт-Петербурге решили путем привлечения частных застройщиков. Реализация масштабного проекта развития застроенных территорий началась здесь в 2009 году, когда компания «СПб Реновация» выиграла на торгах право заниматься развитием 22 застроенных кварталов. На месте 1200 домов первых массовых серий, определенных под снос, «СПб Реновация» собирается построить порядка 8 млн кв. м жилья. За право заниматься реновацией территории общей площадью порядка 900 га компания заплатила на торгах 392 млн рублей.

Попытки приступить к реновации застроенных территорий в Санкт-Петербурге предпринимались не раз, но начать реализацию проекта не позволяло отсутствие желающих участвовать в проекте компаний. От попыток локального решения проблемы постепенно перешли к созданию комплексной программы расселения территории.
Работая над подготовкой программы, в Санкт-Петербурге определили параметры развития застроенных территорий, приняли для территории расчетные показатели, определяющие количество социальных и инфраструктурных объектов в квартале (в Санкт-Петербурге на сегодняшний день не существует собственных нормативов градостроительного проектирования). Один из основных документов, определяющих порядок расселения, — «Закон об адресной программе» — устанавливает, что жители подлежащих расселению домов должны получить жилье в пределах тех же кварталов, где они проживали. Переселение их в другие кварталы возможно только при их согласии. При этом переселение людей из аварийных и ветхих домов в пределах того же квартала, где они
ранее проживали, не является обязательным условием реализации программы развития застроенных территорий. В Санкт-Петербурге решение о именно таком порядке расселения было принято по инициативе властей.

По словам Артура Маркаряна, генерального директора компании «СПб Реновация», занимающейся регенерацией застроенных кварталов в Санкт-Петербурге, участие застройщика в подобных программах возможно только при условии большой площади отведенных под реновацию территорий:
— В наших кварталах есть площадки, по которым один из самых важных факторов с точки зрения экономики проекта — коэффициент расселения — составляет 2–3%, и есть такие, на которых коэффициент расселения доходит до 90%. Другими словами, 90% из того, что будет нами построено на этой территории, мы должны передать городу. В среднем для всех 22 площадок коэффициент передачи площадей составляет 30%, это позволяло получить некую экономическую логику в этой ситуации.

В Красноярске процесс реновации больших территорий должен пройти проще, чем в северной столице. В отличие от Санкт-Петербурга, у нас ни о каком сносе пятиэтажек речи пока не идет. По программе реновации у нас собираются ликвидировать кварталы ветхих деревянных бараков. Это предполагает другой масштаб расселения и другую, более низкую, чем в Санкт-Петербурге, плотность населения в обновленных кварталах. Все это делает участие в подобном проекте более привлекательным для застройщика.

Вопросы реновации

Готовясь к реализации программы, в Санкт- Петербурге провели большую предварительную работу: создали правовую базу, на местном уровне приняли законы, определяющие порядок расселения ветхих домов, законодательно определили параметры развития застроенных территорий, — и все равно на практике застройщики столкнулись с рядом проблем.
Так, подлежащей реновации, согласно законодательству, территория может быть признана, если она соответствует двум условиям. Во-первых, в пределах квартала располагаются признанные подлежащими сносу многоквартирные дома. Во-вторых, в городе существует программа расселения ветхого жилья. Но оказалось, что выделить под реновацию кварталы, полностью состоящие из отведенных под снос ветхих домов, не представляется возможным. В результате в отданных под реконструкцию кварталах оказались как дома, предназначенные на снос, так и те, что не подлежат реновации и должны быть сохранены. Кроме домов, в кварталах находились небольшие торговые центры, которые не подпадали под действие программы. Изменить облик всего района, но оставить при этом на прежнем месте эти морально устаревшие и не соответствующие новой городской среде здания было нельзя. Поэтому в ходе реализации программы компания вела дополнительную работу, занималась выкупом объектов у собственников, чтобы появилась возможность и эти территории включить в комплексную программу.

Многие вопросы, с решением которых столкнулись в Санкт-Петербурге при реализации программы, в силу особенностей нашей реновации оказываются неактуальны для Красноярска. Так, в Красноярске по программе реновации планируется сносить кварталы, занятые под двухэтажными деревянными бараками. Рядом с ними нет капитальных строений, с владельцами которых застройщику пришлось бы договариваться в процессе работы. К тому же, согласно законодательству, под программу развития застроенных территорий подпадают не только жилые многоквартирные дома, но и любые объекты, не соответствующие правилам землепользования и застройки. Другими словами, если на территории квартала находится промышленное предприятие и при этом квартал относится к зоне жилой застройки, то этот объект также попадет под реновацию.

Реновация влечет за собой увеличение численности проживающих на территории горожан. Застройщик, конечной целью участия которого в проекте является получение прибыли, должен заложить в него такие объемы строительства жилья, чтобы после передачи части квартир городу оставались квартиры, которые он сможет продать. Чтобы компания смогла получить прибыль, по оценке застройщика, на этих территориях должно быть построено в три раза больше жилья, чем было снесено.
На практике это означает, что на территории кварталов потребуется строить больше школ, поликлиник, детских садов, автомобильных парковок. И если места для всех детских садов удалось найти на территории реновации, то часть школ и парковок будет располагаться в соседних кварталах.

Кварталы деревянных бараков, которые собираются в рамках программы РЗТ сносить в Красноярске, в их нынешнем виде уже обеспечены инженерной и социальной инфраструктурой. А значит, застройщику не потребуется нести большие расходы на строительство сетей и социальных объектов.

Сроки реализации

Несмотря на то, что по условиям тендера победившая на торгах компания обязана была подготовить проекты планировки для территорий в течение 11 месяцев, на практике эта работа растянулась на более длительный срок. От момента получения права заниматься развитием территории до утверждения готовых проектов прошло 18 месяцев.
— Очень важно, чтобы принятые нормы были реалистичными, — говорит Артур Маркарян. — По условиям тендера мы должны полностью реализовать проект к концу 2018 года, но сегодня и мы, и городские власти прекрасно понимаем, что уложиться в этот срок не удастся просто потому, что расселение при тех условиях, которые установлены, предполагает более длительные сроки. Мы обязаны расселять граждан в пределах тех же кварталов, в которых они проживают, и это существенно тормозит скорость продвижения проекта.

По оценкам самой компании «СПб Реновация», реализация этой программы, в ходе которой в общей сложности должно быть снесено 1200 домов, будет происходить до 2025 года. И только с 2016–2017 года проект начнет приносить первую прибыль. При этом к сегодняшнему моменту инвестиции компании уже составили порядка 1,2 млрд рублей. Общий объем вложений для реализации проекта, по оценкам компании, составит порядка 350 млрд рублей.
— Когда мы только начинали работу над проектом, одним из основных наших опасений было то, что мощности инженерных сетей окажется недостаточно для развития застроенных территорий, — рассказывает Артур Маркарян. — Мы ожидали, что придется перестраивать половину сетей, для того чтобы обеспечить кварталам необходимый объем водо- и теплоснабжения. Но когда мы стали разбираться в проблеме, оказалось, что требования по техусловиям избыточны, причем превышены в несколько раз. При строительстве мы собираемся применять современные энергосберегающие технологии. И сегодня после оценки ситуации мы понимаем, что по всей нашей территории у нас нет трагического дефицита энергоресурсов.

Иркутский опыт

Другой город, перед которым сегодня стоит задача развития застроенных территорий, — Иркутск, где под ветхими деревянными домами заняты территории в сотни тысяч квадратных метров. Начать проект развития территории там мешает отсутствие правил землепользования и застройки. При этом у Иркутска уже есть успешный опыт реконструкции застроенных территорий в рамках других программ.
За два года на месте ветхих деревянных домов в самом центре города — того, что сохранилось от исторической застройки XVIII века, — появился квартал «Иркутская Слобода».

Отправив под снос ветхие дома, иркутяне не поспешили тут же застроить освободившуюся территорию в центре города высотками. Вместо этого участок площадью 5,5 га заняли точные копии стоявших на этом месте деревянных домов, причем некоторые из них, не сохранившиеся до наших дней, приходилось восстанавливать по фотографиям и чертежам.
При этом иркутяне строили не архитектурный заповедник под открытым небом, а создавали функциональную городскую среду: в новых кварталах обновленного центра разместились рестораны, музеи, ремесленные мастерские, магазины и кафе.

Реализация проекта велась в рамках механизма частно-государственного партнерства. Из 76 объектов, существующих сегодня в обновленном квартале, 71 строился за счет частных инвесторов. Собственниками четырех объектов является область, один построен городом. Кроме строительства домов город принимал участие в благоустройстве общественных пространств: маленькая Круглая площадь, променады, надземный мост через ул. Седова построены за счет бюджетных средств.
Прилегающие к объектам площадки благоустраивали сами собственники. Расселение осуществлялось частично городом в рамках программы расселения из аварийного и ветхого жилья, частично — силами УК «130 квартал». На долю управляющей компании пришлось расселение больше половины частного сектора. При этом расселение, поиск инвесторов, строительство новых кварталов шли параллельно, поэтому реализацию проекта комплексной реконструкции в Иркутске удалось осуществить в сжатые сроки. И сейчас, имея перед глазами этот пример, в Иркутске готовятся заниматься реновацией новых кварталов.

Что касается Красноярска, то в настоящее время по инициативе Союза строителей создана комиссия, которая займется подготовкой программы развития застроенных территорий для Красноярска. Ее представители в феврале побывают в Санкт-Петербурге, чтобы на месте ознакомиться с опытом коллег и понаблюдать за тем, как движется проект реновации территорий.

Татьяна Крупко