Где взять ипотеку молодой семье?

Банки выделяют этих заемщиков в особую категорию. Хотят видеть их среди своих клиентов и специально для них создают отдельные целевые программы. Речь идет о молодой семье. Ипотечные программы для семей, в которых хотя бы один из супругов не достиг возраста 35 лет, есть у ряда банков. Льготные условия по ипотеке молодым клиентам готовы предложить Сбербанк, «Связь-Банк», «Мособлбанк» и недавно появившийся в Красноярске банк «Интеркоммерц». Однако кроме целевых программ существует немало программ других кредитных учреждений, в названии которых хотя и не содержится указания на молодость заемщиков, но тем не менее по ряду критериев они могут оказаться столь же интересны этой категории банковских клиентов.

Чем специальные программы для молодой семьи отличаются от программ кредитования для всех? Как правило, они содержат ряд параметров, которые могут оказаться интересны молодым заемщикам. Сюда входит и небольшой размер первоначального взноса, и возможность получить отсрочку по уплате кредита при рождении детей, и право привлекать созаемщиков, если дохода самих супругов недостаточно для получения ипотеки. Но, по словам специалистов, абсолютно все те же условия можно найти и у других банков.

«Такой параметр кредитования, как небольшой размер первоначального взноса, содержат программы десятков других банков, — рассказывает менеджер по ипотеке компании „Оргкапитал“ Елена Лучина. — Принимать 10-процентный взнос при покупке квартиры согласны банки „Ак барс“, „Кедр“, „ВТБ 24“, „МБРР“, а также многие кредиторы, работающие по стандартам АИЖК. Небольшой размер первоначального взноса — это один из основных критериев, на которые ориентируются молодые семьи. Банки понимают: молодым людям сложнее накопить деньги для первого взноса за квартиру — и готовы идти им навстречу. Ведь если молодой семье не помогают с покупкой жилья родители, самостоятельно супруги, как правило, могут собрать не более 10 процентов от стоимости квартиры».
При этом, по словам Елены Лучиной, предоставляя клиентам возможность внести небольшой первоначальный взнос, банк может одновременно потребовать гарантий в виде страхования дополнительного риска. «У банков, работающих по программам АИЖК, есть требование: если первый взнос заемщика при получении ипотеки меньше чем 30 процентов от стоимости квартиры, они предлагают застраховать финансовую ответственность заемщика или риск невозврата кредита, — говорит Елена Лучина. — Страховка выплачивается единовременно, при этом размер ее может заметно отличаться в зависимости от условий банка. Все будет зависеть от того, с какими страховщиками работает банк. Так, в банке „ВТБ 24“, который работает с собственной страховой компанией, входящей в холдинг „ВТБ“, если в кредит берется полтора миллиона рублей, размер страхового взноса окажется в пределах 5,5 тысячи рублей. Для сравнения, при кредитовании в другом банке страховка при том же размере кредита может достигать 63 тысяч рублей».

Но с выплатой первого взноса траты заемщиков при получении кредита не заканчиваются. Кроме этой суммы молодой семье необходимо располагать средствами для расходов, сопутствующих получению ипотеки. Во-первых, это плата кредитору за предоставление ипотеки (она может составлять от 1 до 3% от суммы) и оплата услуг оценщика (средняя стоимость оценки в Красноярске — 3 тыс. рублей). Затем расходы на оформление страховки. Как правило, банки требуют застраховать три вида риска. Общая сумма затрат на страховку составит от 0,8 до 1,5% от суммы кредита. Если сумма кредита составляет 1,5 млн рублей, заемщику придется отдать за страховку порядка 15 тыс. рублей. Некоторые из банков помимо трех основных видов страхования требуют оформлять четвертый — достаточно дорогую страховку риска невозврата банку кредита. Кроме того, клиента ждут расходы на оплату услуг риэлтора, а также банковской ячейки, через которую происходит передача денег (ее аренда стоит 3 тыс. рублей). В Регистрационной палате нужно будет порядка 1,5 тыс. рублей заплатить за смену собственника. В среднем клиенту необходимо иметь на руках дополнительно еще порядка 10% от стоимости кварти-ры на сопутствующие сделке расходы.

Елена Лучина, менеджер по ипотеке компании «Оргкапитал», тел. 242-54-05

«Молодой семье прежде всего стоит обратить внимание на программы тех банков, которые согласны в качестве первоначального взноса по кредиту принять средства материнского капитала, — советует руководитель кредитного отдела Красноярской городской службы недвижимости Екатерина Калеева. — Если cемье важно как можно больше сократить траты на первом этапе, при получении кредита, то для нее можно подобрать такую программу, по которой заемщикам необходимо заплатить только за страховку и оценку квартиры. В этом случае помимо материнского капитала у заемщика может быть около 20 тысяч рублей, и этих средств окажется достаточно для заключения договора».

Кроме того, специализированные программы банков предлагают возможность привлечения в качестве созаемщиков родителей обоих супругов, если доход молодой семьи не позволяет ей получить в кредит требующуюся для покупки квартиры сумму. Но такая же возможность есть и при обращении в другие банки, где не действует специализированных программ для молодых. Причем часть банков пошла еще дальше: открыв для клиентов возможность привлекать в качестве созаемщиков не только близких родственников, но и друзей или коллег. Вторым заемщиком по такому кредиту может быть и гражданский муж.
Другое важное для молодых семей условие — возможность получить отсрочку в выплате кредита при рождении ребенка — также не является принадлежностью только специализированных «молодежных» программ.

Сегодня большинство банков готово идти навстречу клиентам в вопросе предоставления отсрочек, так на них повлиял опыт 2008 года, когда кредитные учреждения столкнулись с большим количеством просрочек по выданным кредитам. Для банка выгоднее предоставить клиенту необходимую отсрочку, чем доводить до появления у клиента проблем с выплатой ипотеки. Причем воспользоваться этой возможностью заемщики имеют право не один раз.

При появлении в семье детей заемщики получают отсрочку в выплате основного долга, при этом проценты по кредиту семья продолжает платить.
«Сегодня обратиться за отсрочкой в выплате кредита можно почти в любом банке, для этого достаточно подать заявление и предоставить документ, поясняющий, по какой причине вы просите отсрочку в выплате кредита, — рассказывает Елена Лучина. — Процедура может занять какое-то время, потому что проводится она через головной офис кредитного учреждения. Кроме того, при получении отсрочки заемщику, возможно, придется заплатить комиссию за изменение условий договора, размер ее устанавливается кредитором индивидуально. А после истечения периода отсрочки выплачивать уже возросший ежемесячный платеж. Ведь часть основного долга, которую заемщики не выплачивали в течение действия отсрочки, окажется перенесена на следующие годы выплаты кредита».

Если клиент получает отсрочку в рамках специализированной программы Сбербанка «Ипотека — молодая семья», после окончания периода отсрочки для него будет увеличена не сумма ежемесячного платежа, а срок кредитования.
Вот только воспользоваться предложением банков и брать отсрочку в выплате кредита имеет смысл лишь в том случае, если с момента получения кредита прошло не менее 5–6 лет. Дело в том, что большинство ипотечных кредитов предполагает аннуитетные платежи, когда в первые годы заемщик выплачивает в основном проценты по кредиту, а сумма основного платежа все это время меняется мало. Значит, получи заемщик отсрочку платежа в первые годы после получения кредита, размер ежемесячных выплат для него почти не уменьшится.

Екатерина Калеева, руководитель кредитного отдела «Красноярской городской службы недвижимости», тел. 295-04-33

Очень важно молодой семье не ошибиться со сроком, на который берется кредит. Обычно для этой категории заемщиков важно, чтобы платеж по кредиту оказался как можно более низким, а получить такой можно, только увеличив срок кредитования. Но брать кредит на 20 лет, только ради того чтобы сократить ежемесячные расходы на обслуживание кредита, специалисты не советуют. Разница в платеже между ипотекой, выданной на 15 и 20 лет, составляет примерно 500–1000 рублей, при этом размер общей переплаты по кредиту, который клиент будет вносить все эти годы, значителен. Оптимальным сроком кредитования специалисты называют 15 лет.
Брать кредит на длительный срок стоит только в одном случае — если при нынешнем доходе заемщика банк не готов выдать ему ту сумму, которая требуется на покупку квартиры.

Если размер дохода позволяет семье купить в ипотеку только «гостинку», то и в этом им готовы помочь банки. «В этом случае выбор банковских программ сужается, — объясняет Елена Лучина, — но и здесь у заемщика существует несколько вариантов. Подобные программы, позволяющие взять в ипотеку „гостинку“, есть у Сбербанка, банка „Ак барс“, у „Промсвязьбанка“ и „Национального Резервного Банка“. У последних двух есть свои определенные требования к „гостинкам“, — говорит Елена Лучина, — и почти все банки кредитуют „гостинки“ со статусом квартиры, когда в „гостинке“ есть помещение под кухню, но она не выделена в отдельное помещение».

Имеет значение при выборе кредита для молодой семьи возможность досрочного погашения кредита. «Обычно заемщики стараются как можно скорее рассчитаться по кредиту, — говорит Елена Лучина, — и любые дополнительные средства, которые они получают, — налоговый вычет, материнский капитал — направляются на погашение кредита. Средний срок жизни ипотечного кредита составляет 7 лет. Возможность рассчитаться по ипотеке раньше срока у заемщиков существовала и прежде, а после недавних изменений в законодательстве досрочное погашение вообще перестало быть проблемой».

Как известно, работающие на рынке ипотеки банки делятся на две группы: одни из них больше кредитуют новостройки, другие, наоборот, охотнее одалживают заемщикам деньги для покупки квартиры на вторичном рынке жилья. Молодые семьи обычно живут с родителями или снимают жилье в аренду, стремятся как можно скорее перебраться в собственное жилье и поэтому больше ориентированы на приобретение в кредит квартир в готовых домах на вторичном рынке. Поэтому им стоит сразу стоит рассматривать предложение тех банков, которые активно кредитуют на вторичном рынке.

Так что наличие в банке специальной программы для молодой семьи еще не повод, чтобы непременно стремиться получить кредит именно в этом банке. При выборе ипотеки заемщику скорее стоит ориентироваться на важные для него параметры кредитования, чем на название программы. Ведь может оказаться так, что программа для всех категорий заемщиков окажется для молодой семьи интереснее, чем специализированная и целевая.