Покупка квартиры в проблемном доме | Купить с доплатой

Не так давно на красноярском рынке недвижимости появилась особая категория квартир. Они продаются по цене ниже установленной в среднем по рынку. Их новым владельцам наверняка придется внести доплату помимо указанной в договоре стоимости. Потому что речь идет о квартирах обманутых дольщиков. Участники строительства проблемных домов, не имеющие средств для доплаты на достройку дома и возможности взять для этого кредит, стремятся найти покупателей на принадлежащую им долю в строительстве дома.

И хотя для покупки квартиры в проблемном доме не существует каких-либо юридических препятствий (переуступить требования по договору долевого участия до момента подписания акта приемапередачи по закону может любой участник строительства), покупателю такой недвижимости стоит иметь в виду, что вместе с правом на долю в строящемся доме он приобретает и вполне определенные обязательства.

«После подписания договора уступки новый приобретатель прав должен будет заменить в реестре требований нынешнего участника строительства, а в дальнейшем принимать участие и в создании ЖСК, и в достройке домов, что предполагает внесение доплаты, — объясняет госинспектор отдела по надзору за долевым строительством Службы строительного надзора Елена Пронина. — По этому, прежде чем подписывать договор уступки права требования, следует узнать, состоит ли нынешний дольщик в реестре имущественных требований на передачу жилых помещений. Насколько обоснованы требования конкретного дольщика к строительной компании о передаче жилых помещений, решает арбитражный суд, соответствующие сведения следует искать на официальном сайте суда. Ведение реестров требований о передаче жилых помещений законом возложено на арбитражных управляющих, к ним приобретатель прав может обратиться за необходимой информацией.
Если покупатель намерен приобрести квартиру именно в проблемном доме, наиболее оптимально совершение такой сделки на последних этапах строительства, когда объект уже практически достроен и запланирован к вводу в эксплуатацию в ближайшее время. При этом необходимо отдавать себе отчет, что, приобретая квартиру по более низкой, чем в среднем по рынку, цене, покупатель берет на себя более высокие риски».

Среди 11 домов разных красноярских застройщиков, которые сегодня значатся в списке проблемных объектов, существует один, ситуация на котором отличается от всех прочих. Речь идет о строящемся доме по адресу: улица Ботаническая, 17. Несмотря на то что работы на площадке в микрорайоне Ботаническом вела компания «Стройтехника», заказчиком строительства являлся стабильно работающий застройщик ПСК «Союз», у которого участок находился в аренде. Поэтому на этот объект не распространяется действие закона о банкротстве, и это обстоятельство позволяет Службе строительного надзора называть дом на ул. Ботанической «наименее проблемным среди всех проблемных объектов Красноярска».

К настоящему моменту компания «Союз» уже успела переуступить право аренды участка созданному некоммерческому партнерству «Ботанический», в которое вошли участники долевого строительства дома. С этого момента именно НП «Ботанический» будет выполнять функцию застройщика и заниматься достройкой дома. Договоры с генеральным подрядчиком строительства объекта подписаны, началась работа по достройке дома. Теперь ситуация будет развиваться так, как на любом другом строящемся объекте любого другого красноярского застройщика: определяется срок проведения работ, инвесторы заключают договоры долевого участия с новым застройщиком, вносят деньги за квартиры. 20 октября на объекте началась регистрация первых договоров долевого участия.

«До недавнего времени проблема, связанная с нашим домом, заключалась в том, что договоры долевого участия не были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, так как заключены они были еще до вступления в силу 214-ФЗ „О долевом участии в строительстве многоквартирных домов“, — рассказывает директор НП „Ботанический“ Галина Степанова. — Кроме того, работы на строительной площадке компания „Стройтехника“ начала самовольно, не имея разрешения на строительство. До 17 марта 2011 года строительство являлось самовольным, разрешение было получено только нынешней весной».

Договоры уступки прав требования на эти квартиры, так же как в случае со всеми другими застройщиками, подлежат не только регистрации в Управлении Росреестра, но и обязательному согласованию с застройщиком. Кроме того, при покупке такой квартиры инвесторы должны внести доплату. И размер доплаты, и механизм платежа различается в зависимости от договора.
Так, в доме на Ботанической, 17, внести доплату для достройки дома должен прежний владелец еще до продажи квартиры. Размер доплаты в этом объекте на сегодняшний день установлен на уровне 17 тысяч рублей за «квадрат», однако он может быть снижен, после того как будут проданы имеющиеся в доме свободные площади. Однако это условие распространяется только на прежних участников строительства.

«Новые собственники, которые сегодня купят долю в строительстве объекта, не могут рассчитывать, что после реализации свободных помещений, имеющихся в доме со строительным адресом: микрорайон Ботанический, 17, и перерасчета размер доплаты для них уменьшится, — говорит Галина Степанова. — На снижение доплаты имеют право только те дольщики, которые находились в списке лиц, пострадавших от действий (или бездействия) ООО „Стройтехника“ до 1 августа 2011 года, момента, когда была произведена оценка объекта и составлен реестр дольщиков».

При уступке квартиры в доме «Стройтехники» доплачивать за квартиру будет новый владелец. Размер доплаты на сегодняшний день составляет 8,5 тысячи рублей за квадратный метр.
«В случае уступки прав требования доплачивать за квартиру придется новому владельцу. Для этого одновременно с согласованием договора уступки прав требования с покупателем подписывается соглашение на доплату», — рассказывает начальник инвестиционного отдела компании «Стройтехника» Евгений Пухов.

Вносить доплату за достройку дома новым собственникам квартир в домах Покровского придется по тому же принципу, что и всем остальным участникам строительства. Дольщики будут вносить необходимые суммы по установленному графику, частями в течение всего времени строительства. В «Стройтехнике» инвестору предлагается выбирать между двумя видами графиков внесения доплат, перечислять средства они смогут помесячно или поквартально. На практике процедура должна выглядеть следующим образом: строительная компания выполняет за месяц определенный объем работ, после чего направляет участникам строительства уведомление о необходимости внесения доплаты. Ход строительства контролируется Службой строительного надзора.

Спорные квартиры

Для покупки квартиры в домах проблемных застройщиков нет никаких юридических препятствий, за одним исключением. «Сегодня на рынке существует несколько десятков квартир, по которым нами ведется судебный спор, — рассказывает Евгений Пухов. — Это квартиры, которые были выведены из числа активов перед самым банкротством в 2007 году и продавались по явно заниженной цене, 7 тысяч рублей за „квадрат“. В общей сложности насчитывается порядка 60–70 таких квартир. Сегодня мы оспариваем такие сделки в арбитражном суде, 13 подобных договоров уже признаны судом недействительными, эта работа продолжается. Если человек в договоре видит, что квартира первоначально продавалась по цене явно ниже рыночной, он должен понимать, что вместе с ней приобретает все возможные риски. Причем именно в договорах на эти квартиры отсутствует пункт об обязательном согласовании уступки с застройщиком, который должен быть во всех договорах».

Квартиры в домах «Стройтехники» будут сдаваться в черновой отделке, которая, впрочем, должна отличаться от той, что была в первой очереди домов этого застройщика в Покровском. Если первые новостройки в микрорайоне сдавались с бетонными стенами, в домах были вставлены окна, а все остальные работы приходилось проводить самим собственникам, то теперь в квартирах должна быть выполнена шпаклевка, штукатурка стен, стяжка полов, установлены сантехника, окна с откосами и подоконниками и входная металлическая дверь. Как говорят в компании, квартира будет сдаваться полностью подготовленной для проведения финишной отделки.

Покупатели квартир в доме по адресу: Ботаническая, 17, также должны их получить готовыми для отделки: в квартирах будут оштукатурены стены под обои или окраску, выполнена стяжка полов под линолеум, установлена сантехника, вставлены окна и железная входная дверь.

Два месяца с вступления закона в силу

В октябре исполняется два месяца с момента вступления в силу поправок в закон о банкротстве. 14 октября истексрок, определенный поправками в закон о банкротстве участникам строительства для заявления о своих требованиях к строительным компаниям. До этого момента каждый из участников строительства, отдавший деньги, но так и не получивший квартиру от строительной компании, имел право обратиться в суд для признания своих требований к застройщику и внести себя в один из двух реестров требований (имущественных или денежных) к строительным компаниям. Но к установленному сроку сделали это не все. Что будет с теми, кто не заявил о своих требованиях к застройщикам?
Все будет зависеть от причины, по которой человек пропустил срок подачи заявления. Одно дело, если он не заявил о своих требованиях к строительной компании по объективной причине, например, если участник строительства все эти два месяца отсутствовал в городе и не мог подать заявление в арбитражный суд. И совсем другое дело, если объективной причины не было.

«В любом случае требования участников строительства будет рассматривать арбитражный суд. Если участники строительства не смогут доказать в суде, что заявление не было ими подано по объективной причине, они будут включены только в следующую очередь кредиторов, после тех дольщиков, что заявили о своих требованиях к строительной компании в определенный законом срок, — комментирует ситуацию начальник инвестиционного отдела компании „Стройтехника“ Евгений Пухов. — По состоянию на 14 октября к нам поступило 729 требований от дольщиков, притом что общее число участников строительства насчитывает порядка 1000 человек, то есть о своих требованиях не заявили примерно 30 процентов дольщиков. Подавляющее большинство (99 процентов) из тех, что подали свои заявления, — это дольщики, которые хотят получить квартиры и готовы участвовать в достройке дома».

В реестре не значатся

Кроме того, существует часть дольщиков, которые и хотели бы встать в один из реестров и заявить о своих требованиях к застройщикам, но не были в него включены. Речь идет о тех случаях, когда участники строительства дома не смогли предоставить весь необходимый для этого пакет документов. А именно — подтвердить, что была внесена плата за квартиру.
«Несмотря на то, что по 214-му федеральному закону возможен только один способ расчета — деньгами, — мы готовы идти навстречу участникам строительства, и если существует хоть какое-то подтверждение произведенной оплаты, например, если подрядчик забирал квартиры в счет проведенных работ, факт внесения денег считается подтвержденным, — говорит Евгений Пухов. — Но если дольщик заявляет о своих требованиях, и при этом у него нет ничего кроме договора и справки об оплате, которая сама по себе не является документом, подтверждающим факт внесения денежных средств, мы, естественно, будем оспаривать такие сделки в суде. В суде мы будем отстаивать интересы тех дольщиков, которые действительно выполнили свои обязательства перед застройщиком и оплатили стоимость квартир. Снижение доплаты для этих дольщиков станет возможно в том числе и благодаря выявлению подобных притворных сделок, заключенных в обход закона. Те квартиры, которые высвободятся в результате этих действий, будут проданы, а полученные при этом средства направлены на достройку домов».

Положение дел

Что касается ситуации на объектах застройщика, то, по информации компании «Стройтехника», основная работа сегодня развернулась на площадке второго дома в Покровском, по адресу Водянникова — Линейная, 2. За последние три недели на объекте смонтирован один этаж.
«В случае остальных домов ситуация несколько отличается, — комментирует Евгений Пухов, — у компании существуют сложности с финансированием. Собственных средств, которые возможно было бы вложить в достройку домов, у „Стройтехники“ в настоящий момент нет, и они поступят не раньше, чем произойдет продажа активов — цехов и оборудования завода резинотехнических изделий. Дольщики, которые были обмануты прежним руководством компании, на этом этапе опасаются вносить доплаты, и в этом их можно понять. До тех пор, пока эти деньги не поступят, подрядчики вынуждены работать, используя собственные средства. А так как среди подрядчиков строительные компании второго эшелона, объем средств, которые они могут вложить сейчас в застройку, ограничен. Расходы подрядчиков будут обязательно компенсированы, с компаниями мы рассчитываемся свободными квартирами».

Согласно информации строительной компании, строительный кран на первом доме Покровского должен возобновить работу в понедельник, 31 октября, с этого момента начнется монтаж железобетона. Похожим образом складывается ситуация на четвертом доме микрорайона. На площадке «Стройтехники» в Николаевке подрядчик устанавливает кран. Предполагается, что заработать он должен на следующей неделе. В случае объекта НП «Ботанический» ситуация на момент сдачи журнала в печать выглядела следующим образом: две секции четырехподъездной десятиэтажки доведены до технического этажа (так на языке строителей называется этаж выше последнего), третья и четвертая построены до уровня девятого этажа. Предполагаемый срок сдачи объекта в эксплуатацию — декабрь 2012 года.

При правительстве края создана рабочая группа по контролю за строительством домов компании «Стройтехника», в состав которой входят представители министерства строительства и архитектуры, службы строительного надзора, администрации города, участники долевого строительства. Каждую неделю проходят совещания с участием подрядчиков по достройке объектов, где застройщик отчитывается о проделанном за неделю объеме работ и устанавливается план на следующую. Контролирует процесс проведения работ на объектах проблемных застройщиков Служба строительного надзора.

Татьяна Крупко