Жилищное кредитование | Ипотечные перемены

Нынешняя осень принесла с собой перемены на рынок ипотеки. Банки, до этого на протяжении последнего времени смягчавшие условия кредитования, теперь разделились на два лагеря. Одни продолжают снижать ставку и запускать новые программы, другие на фоне сложившейся на мировых рынках неопределенности начали ухудшать условия кредитования. Кризис, о котором в последнее время если и вспоминали, то только как о былом, снова становится темой для обсуждения. Так что же, стоит ждать дальнейшего ухудшения условий кредитования?

Изменения на рынке ипотеки эксперты стали замечать с начала осени. Еще недавно банки постепенно снижали ставку, а вместе с ней в лучшую для заемщиков сторону менялись и прочие условия кредитования: сроки выдачи кредита росли, снижался размер первоначального взноса, банки готовы были рассматривать другие способы подтверждения дохода кроме справки по форме 2-НДФЛ.
Теперь вместо прежних новостей о новых акциях все чаще появляются сообщения о том, что тот или иной банк изменил в худшую сторону условия кредитования. Кредитные учреждения переносят запуск запланированных ранее программ и отменяют бонусы за срочное подписание кредитного договора. Тем, кто откладывал получение ипотеки, дожидаясь дальнейшего снижения ставок, стоит поторопиться с получением кредита, предупреждают некоторые эксперты, есть вероятность, что ставки уже в ближайшее время вырастут, и заемщики еще не скоро смогут взять кредит на нынешних условиях.
На фоне прежних новостей эти сообщения об ухудшении условий кредитования особенно заметны и оттого кажутся массовыми, но так ли это на самом деле?

«С начала осени 21 из 42 кредиторов Красноярска изменили условия по ипотеке, причем 8 из них ухудшили условия кредитования, а 13 изменили условия в лучшую для клиентов сторону, — рассказывает консультант по ипотечному кредитованию компании «Оргкапитал» Дмитрий Буторин. — Изменения в лучшую сторону коснулись снижения процентных ставок и комиссий, введения новых ипотечных программ, снижения первоначального взноса и требований к заемщикам. Вот несколько примеров. «АК БАРС Банк» запустил новую ипотечную программу на приобретение коттеджей, минимальный первоначальный взнос по которой составляет 10 процентов годовых. «ВТБ 24» объявил о маркетинговой акции, в рамках которой получить ипотеку на приобретение готового или строящегося жилья можно по сниженной на 0,8 пункта процентной ставке. Кроме того, «ВТБ 24» расширил действие программы «Победа над формальностями», распространив ее действие на объекты долевого строительства (в рамках этой программы можно получить кредитное решение, предоставив два обязательных документа: паспорт РФ и копию водительского удостоверения). Снизили требования к заемщикам также Сбербанк, банк «Левобережный» и «Связь-Банк».

По информации компании «Оргкапитал», отслеживающей все изменения, происходящие на рынке ипотеки, акцию, рассчитанную на заемщиков, которые не могут подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ или справкой по форме банка, осенью запустил Сбербанк. Для этой категории заемщиков в «Сбербанке» теперь существует возможность подтвердить свой доход через пополняемый вклад в банке.
Банк «Левобережный» запустил новую ипотечную программу на приобретение жилой недвижимости с 50-процентным первоначальным взносом, по условиям которой для рассмотрения заявки на ипотеку заемщику не требуется подтверждать трудоустройство и доходы. «Связь-Банк» разрешил по некоторым ипотечным программам подтверждать доходы справкой по форме банка, при этом требуя наличия собственных средств в размере не менее 50% от стоимости жилья. Также некоторые кредиторы дополнили кредитную линейку ипотечными программами на любые цели (без контроля целевого использования средств) под залог жилой недвижимости. Такие программы ввели «УРАЛСИБ» и Сбербанк.

«Что касается изменений в худшую сторону, то они заключаются в повышении процентных ставок и отмене ипотечного кредитования в иностранной валюте, — говорит Дмитрий Буторин. — Так, „Альфа-Банк“, „Банк Интеза“, „Райффайзенбанк“, „ЮниКредит Банк“, „НОМОС-БАНК“ и банк „ОТКРЫТИЕ“ увеличили процентные ставки. „Промсвязьбанк“ и „Банк Интеза“ отменили выдачу ипотеки в иностранной валюте». Главная причина происходящих изменений — возросшие процентные и валютные риски, которые проявляются сегодня в значительных колебаниях процентных ставок на рынке межбанковских кредитов и курса рубля к иностранным валютам.

Последние изменения

Пока одни банки увеличивают ставки и отменяют акции, другие не только не собираются сокращать число программ, но, напротив, готовы менять в лучшую сторону условия кредитования. Об одном из таких изменений стало известно буквально на днях. «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) снизило ставку по кредиту на покупку квартиры в новостройке для семей с двумя и более детьми. Обычно при оценке платежеспособности заемщика банки вычитают из дохода заемщика определенную сумму на содержание каждого ребенка. Кредитные учреждения понимают, что расходы на содержание детей влияют на способность заемщика расплачиваться по кредиту, и сокращают для него максимальную сумму кредита. Вопреки общей тенденции АИЖК готово снижать ставку за наличие в семье детей. Если в семье два несовершеннолетних ребенка, ипотека в банках — партнерах агентства для нее станет дешевле на 0,25% , для семей, где детей трое или больше, размер ставки сократится на 0,5%. Предоставлять специальные вычеты по кредитам агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало еще год назад, тогда в общей сложности различных вычетов было пять. Теперь их число выросло до семи.
С появлением новых вычетов минимальная ставка при покупке квартиры в новостройке по программам АИЖК теперь начинается от 6,15% годовых. Правда, чтобы получить кредит под такой привлекательный процент, и заемщик, и покупаемый в ипотеку объект должны отвечать целому ряду условий, выполнить которые возможно далеко не всегда. Так, покупаемая новостройка должна возводиться в рамках программы «Стимул», по этой программе на сегодняшний день в Красноярске не строится ни одного объекта.

«Кредиторы регулярно меняют условия ипотечных программ: кто-то в лучшую, кто-то в худшую сторону. И осень этого года — не исключение, — комментирует сложившуюся на рынке ситуацию консультант по ипотечному кредитованию компании „Оргкапитал“ Дмитрий Буторин. — Текущие изменения свидетельствуют о том, что большинство кредиторов по-прежнему заинтересованы в привлечении новых заемщиков и не собираются ограничивать выдачу кредитов, снижая процентные ставки и повышая доступность ипотеки для новых категорий клиентов. Изменения у отдельных банков в худшую сторону связаны, на наш взгляд, скорее всего с кредитной политикой этих банков и не отражают ситуацию на рынке ипотечного кредитования в целом».

Атмосфера ожидания

Но хотя общего ухудшения ситуации и не произошло, на рынке сегодня присутствует ожидание нового кризиса. Поэтому о сложившейся ситуации на рынке приходится говорить с обязательной оговоркой «пока». Пока на изменения отреагировало меньше десятка банков, в худшую для заемщиков сторону условия кредитования в основном поменяли только частные банки и банки с иностранным участием. Не идет речи пока о снижении объемов кредитования. По данным Управления Росреестра по Красноярскому краю, в третьем квартале нынешнего года в Красноярском крае совершено 6411 ипотечных сделок. За тот же период прошлого года выдано 5019 кредитов на покупку жилья. Прирост количества ипотечных сделок составил порядка 27%.

Суждено ли сбыться худшим опасениям некоторых экспертов, ужесточатся ли, как три года назад, условия кредитования, и получение кредита станет возможно только для немногих категорий заемщиков, или существующая сегодня тенденция носит временный характер — в ответе на этот вопрос участники рынка расходятся.

Банк «ВТБ 24», только в начале осени объявивший о наращивании объемов ипотечного кредитования в Красноярском крае, не намерен вносить в свои планы какие-либо коррективы. «Бизнес-планы, поставленные по ипотечному кредитованию для Красноярского края на 2011 год, не меняются и не корректируются, — рассказал управляющий РОО «Красноярский» Сибирского филиала «ВТБ 24» Виталий Чумаков, — цель на ближайшее время остается прежней — довести долю в регионе до 20% по выдаче ипотечных продуктов. То есть каждый пятый заемщик, взявший ипотечный кредит в крае, должен быть клиентом банка «ВТБ 24». По словам Виталия Чумакова, ни ставки, ни условия кредитования банк менять не собирается. Наоборот, с начала сентября «ВТБ 24» сделал еще более доступными ипотечные кредиты, понизив требования к заемщикам в рамках целого ряда различных программ. В частности, были серьезно либерализованы требования к заемщикам, которые являются частными предпринимателями или владельцами собственного бизнеса.

В «Альфа-Банке», оказавшемся в числе первых, кто повысил ставки по ипотечным кредитам, напротив, уверены, что ухудшение только-только начинается.
«В связи с удорожанием денег для большинства коммерческих банков, вызванным в том числе резким изменением ситуации на мировом рынке валют, некоторые банки вынуждены были поднять процентные ставки по ипотеке, другие неминуемо сделают это в ближайшее время, — рассказывает заместитель начальника управления ипотечного кредитования ОАО „Альфа-Банк“ Екатерина Новожилова. — Сейчас ситуация несколько стабилизировалась, рубль укрепился. Но есть вероятность, что это временные явления, в том числе в связи с грядущими изменениями в политической жизни страны. Какие-то банки закрыли часть банковских продуктов, включая ипотеку, другие приостановили выдачу по некоторым ипотечным программам. Кто то, наоборот, вводит новые, чувствуя себя уверенно. Можно отметить, что в целом нет привычного засилья новогодних предложений: бонусы, акции, скидки, всегда сопутствующие росту, перед этим Новым годом большинство банков решили не запускать. В любом случае на экономическом и, конкретнее, ипотечном рынке присутствует атмосфера выжидания. Заемщикам, планировавшим взять ипотеку, рекомендуем сделать это в ближайшее время. К тому же приобрести квартиру под Новый год вдвойне приятно: самое подходящее время отпраздновать новоселье и во всех отношениях начать новую жизнь!»

Повторения не будет

Сложившаяся ситуация уже успела многим напомнить 2008 год, тогда банки также испытывали недостаток финансирования и начали повышать проценты по вкладам. Однако и те, кто оптимистично оценивает возможное развитие событий, и те, кто разделяет пессимистическую точку зрения на положение ипотеки, сходятся в одном — нынешняя ситуация на рынке не напоминает на ту, что была в 2008 году. Рынок извлек уроки из кризиса, и похожего падения уже не произойдет.

«С точки зрения фондового рынка нынешнюю ситуацию неправильно сравнивать с кризисным годом, поскольку все рыночные факторы были абсолютно иными и глубина падения разная, — объясняет управляющий РОО „Красноярский“ Сибирского филиала „ВТБ 24“ Виталий Чумаков, — в 2008 году она была гораздо больше, чем сейчас. Цены на нефть сейчас значительно выше, чем в прошлом году, и на рынке складывается тенденция к их повышению. Сегодня другая ситуация с зависимостью банковского сектора от мировой экономики. На начало кризиса 2008–2009 года российские банки были нетто-должниками иностранных банков на 110 миллиардов долларов. Сейчас, напротив, российские банки размещают за границей примерно на 50 миллиардов долларов больше, чем их долг. Как видите, ситуация прямо противоположная той, что наблюдалась в 2008 году. Мы склонны полагать, что и сейчас ситуация будет развиваться по позитивному сценарию. Показатели развития банковской розницы в 2011 году свидетельствуют о возвращении населения России к потребительски ориентированной модели поведения: население предпочитает потреблять, а не сберегать. В 2012 году наиболее вероятен сценарий замедления темпов роста российского банковского сектора, однако при этом без каких-либо серьезных потрясений. Рост розничного кредитного портфеля в 2012 году будет в пределах 20 процентов».

Те эксперты, которые сегодня прогнозируют ухудшение условий кредитования, говорят, что не только банки начнут сокращать риски и снижать число ипотечных программ и ужесточать требования к заемщикам. Но и сами покупатели жилья в новых обстоятельствах сложившейся на финансовых рынках неопределенности не захотят брать на себя долгосрочные обязательства. Сократится число желающих взять ипотеку. Этого, по замечанию работающих на рынке ипотеки специалистов, не происходит, напротив, число желающих взять ипотеку сегодня растет.

Татьяна Крупко