Недвижимость Болгарии | Моя Болгария, моя любовь

Если рассматривать целиком весь рынок европейской жилой недвижимости, то Болгария удобно устроилась где-то посередине, эта страна — твердый середнячок. Болгария не может похвастаться баснословными ценами таких дорогих европейских стран/регионов, как Монте-Карло, Лазурный Берег, Лондон или Швейцария, но она благополучно избежала и жестоких последствий кризиса, который буквально распотрошил рынки ряда стран. Да, в прошлом году цены здесь упали в среднем на 20%, но по сравнению с некоторыми другими государствами Восточной Европы, где цены обвалились на 50–85%, болгарское падение правильнее назвать коррекцией. Болгарию, как всегда, выручают великолепный климат, целебные курорты и низкая стоимость проживания. В этом году в Болгарии наметилось явное оживление рынка. Особенно это чувствуется в Софии. Для тех, кто смотрит вперед и собирается вкладывать деньги в жилье для последующей его сдачи в аренду, Болгария — отличный вариант, тем более что цены сейчас очень даже доступные, а через год-два эксперты ожидают их нового значительного роста.

Столичный пример

С вступлением в Европейский союз в начале 2007 г. Болгария получила репутацию одного из самых привлекательных рынков жилой недвижимости. Западные инвесторы (и восточные — из России) по достоинству оценили высокий потенциал Болгарии как нового международного фешенебельного курортного региона. В 2007 г. цены на жилье выросли в среднем на 27% (в 2006 г. — на 16%). Это в среднем, а в ряде мест цены за два года до кризиса (а кое-где и за год) взметнулись на 200–300%! В 2008 г. жилье продолжало дорожать, затем к концу года цены попятились назад, а в 2009 г. началось их скольжение вниз. В целом по стране в прошлом году жилая недвижимость подешевела на 20%. Соответственно понизились и арендные ставки. Если с 2006 г. до середины 2008 г. они росли в среднем на 1–3% в год, а годовая рента достигала 7–11%, то в прошлом году ставки значительно понизились, а рента сократилась почти вдвое.

Однако с конца прошлого года болгарская экономика начала выходить из кризиса. А поскольку в странах Западной Европы тоже наметился рост промышленного производства, то западные инвесторы, во время кризиса покинувшие Болгарию, стали возвращаться. Надо сказать, национальный состав покупателей болгарского жилья довольно пестрый. Преобладают немцы и англичане, затем идут ирландцы, румыны, бельгийцы и канадцы, есть также американцы, австралийцы и даже вездесущие китайцы. Но главные инвесторы в болгарскую недвижимость — россияне. Как пишет болгарская англоязычная газета The Sofi a Echo, только в предкризисный 2007 г. россияне инвестировали в болгарскую недвижимость 5,7 млрд евро. На россиян приходится 45% всей купленной иностранцами жилой недвижимости.

В первом квартале этого года деловая активность на рынке недвижимости выросла на 40% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На рынке аренды в первом полугодии также наметились позитивные сдвиги. Особенно это касается Софии, где спрос только в первом квартале вырос на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в конце прошлого года аренда жилья класса люкс в Софии стоила в среднем 600–700 евро в месяц, то в марте этого года — уже 1000 евро в месяц. Годовая рента в центре Софии закрепилась на уровне 4,2–4,8%, на окраинах города и в пригородах — 5,2–6%. Средняя стоимость жилья в Софии в первом полугодии 2010 г. колебалась в пределах 980–1300 евро / кв. м. В начале 2011 — 1270–1690 евро /кв.м.

Следует заметить, что в Софии за время кризиса сильно подешевело ветхое и типовое жилье низкого качества, а что касается жилья класса люкс, то спрос на него остается высоким. Аналитики полагают, что до конца года спрос на роскошное жилье европейского уровня будет продолжать расти. И в дальнейшем эта тенденция сохранится, поскольку строительная индустрия не поспевает за потребностями состоятельных иностранцев и зажиточных местных жителей.

Помимо столицы, самыми дорогими городами по-прежнему остаются Варна и Бургас с прилегающими к ним окрестностями.

Высказываются мнения, что 2010 год стал для Болгарии годом стабилизации, а в 2011 году началось восстановление рынка. И здесь многое будет зависеть от того, насколько ощутимым и успешным окажется экономический подъем в европейских странах, особенно в Германии и Британии. Если этот процесс пойдет ускоренными темпами, то зарубежные инвесторы неизбежно вновь бурным потоком хлынут в Болгарию. Ведь Болгария — это страна, которая в отличие, допустим, от Испании или Франции еще не имеет достаточно развитой современной курортной инфраструктуры. Поэтому простор для инвестиций и прибылей здесь просто колоссальный. Болгарский рынок недвижимости высоко оценивается международными экспертами. Болгария, согласно исследованию Primelocation International Search Index, входит в десятку стран, наиболее интересных для инвесторов и покупателей второго жилья за границей.

Слънчев Бряг согревает сердца

Любопытно, но терзающий Европу кризис мало отразился на болгарской туристической индустрии. В 2008 г. количество туристов, посетивших Болгарию, выросло на 14,6% по сравнению с 2007 г. и достигло 8,5 млн человек. Правда, в 2009 году приток иностранных гостей чуть-чуть уменьшился — на 0,7%, но все равно оставался на высоком уровне. Зато, согласно данным, в 2010 году, на радость владельцев жилья, сдающих его в аренду, количество иностранцев, выбравших Болгарию для отдыха и лечения, превысило 10 млн человек. Это очень хорошая новость и для экономики страны, ведь доля туризма в валовом внутреннем продукте составляет 12%.

Самые популярные приморские курорты страны — Слънчев Бряг (Солнечный Берег, 42 км от Бургаса) и Златни Пясыци (Золотые Пески, 18 км от Варны). Цена недвижимости на курорте Солнечный Берег составляет в среднем 700 евро /кв. м, а на курорте Золотые Пески — 1200 евро/кв. м. На Солнечном Берегу в новом жилом комплексе с общим бассейном и круглосуточной охраной, рядом с пляжем однокомнатную квартиру можно купить за 75 000 евро. Комплекс управляется и сдается в аренду западной компанией. Максимальная годовая рента — 5,1%. На Солнечном Берегу и на Золотых Песках одно-двухкомнатные квартиры в июле—августе сдаются за 240–470 евро в неделю. В зимний период арендные ставки на приморских курортах понижаются до 100 евро в неделю и даже ниже.

Средняя стоимость жилья на других курортах приблизительно следующая: Созопол — 900–1000 евро / кв. м, Балчик — 700 евро / кв. м, Каварна — 600 евро/кв. м. Максимальная годовая рента — 4,9%.

Самые известные болгарские горнолыжные курорты — Банско и Боровец. В Банско снег лежит с декабря до конца апреля. В последние годы в развитие Банско были вложены огромные деньги. Это самый лучший болгарский горнолыжный курорт. В Банско возведены и продаются современные жилые комплексы с полным набором услуг (площадки для пикников, детские игротеки, досуговые и оздоровительные центры, магазины, рестораны, бары, спортивные площадки, бассейны, площадки для гольфа, парковки и т. д.). Территории комплексов находятся под круглосуточной охраной. На горнолыжном курорте типовая двухкомнатная квартира стоит 80 000–85 000 евро. Максимальная годовая рента от сдачи ее в аренду составит 5,4%.

Взвесь свои силы

Тем, кто собирается приобретать недвижимость в Болгарии, можно посоветовать быть повнимательнее при покупке строящегося или недостроенного дома / квартиры в недостроенном доме, который строители обещают вот-вот закончить. Это «вот-вот» может никогда не закончиться, поскольку в сегодняшней непростой ситуации многие девелоперы обанкротились или оказались на грани краха.

Сдачу купленного жилья в аренду можно доверить профессиональной фирме, а можно заниматься этим самостоятельно, что, естественно, обойдется дешевле. Но здесь не все так просто, как может показаться на первый взгляд. С вашей квартирой за время проживания там чужих людей может произойти что угодно. Может случиться пожар, ее может затопить, безответственные арендаторы могут привести в негодность ее, а также квартиры других владельцев, за что вам придется отвечать. Поэтому тут надо все тщательно взвесить и определиться с вопросом: сможете ли вы самостоятельно контролировать ситуацию?

Покупая жилье для последующей сдачи в аренду, желательно поподробнее изучить ситуацию в данной местности: где и какие реальные цены, (т. е. цены покупки), какие вокруг арендные ставки, где предпочитают останавливаться зарубежные туристы (как наиболее платежеспособные), какие в этом районе тенденции. Поинтересуйтесь в местном агентстве недвижимости, в СМИ или у местных жителей, где чаще всего покупают недвижимость граждане Западной Европы и по каким причинам.

И не надо гнаться за дешевизной. Кажущаяся подчас выгодной покупка дешевой недвижимости может в конечном счете обернуться чрезвычайно дорогой, например, придется делать капитальный ремонт квартиры или дома. Надо понимать, что в данном случае компромисс не уместен. Ведь, сэкономив деньги и купив недвижимость, предположим, далеко от пляжа или с каким-либо дефектом (шум, на улице грязно и пыльно, обшарпанный дом, плохая инфраструктура и т. д.), вы вообще рискуете остаться без хороших арендаторов, а плохие могут создать только проблемы.

С учетом того, что предложение в Болгарии довольно велико, и в принципе для непритязательных туристов снять квартиру на побережье за 50–80 евро в неделю не составляет труда, целесообразно изначально сконцентрировать внимание на качестве. Только так удастся привлечь приличных людей. Для состоятельных арендаторов главное не арендная ставка, а географическое расположение, наличие парковки и безопасность (есть ли ограждение по периметру, охрана, электронные контрольно-пропускные пункты, ведется ли видеонаблюдение). Понятно, что меблированные апартаменты в благоустроенных, новых домах, с удачным географическим расположением и отличной инфраструктурой принесут и больший доход. Поэтому, если позволяют финансовые средства, есть смысл приобрести приличную недвижимость в хорошем месте, чтобы получать максимальную отдачу.