Изменения в Жилищном кодексе | На ТСЖ надейся, а сам не плошай

С июня 2011 года Россия живет по новой редакции Жилищного кодекса. Въедливым гражданам, которым небезразлично, как управляющие организации распоряжаются их квартплатой, поправки в законодательство дали новые механизмы контроля, новые полномочия появились и у надзорных органов. Какие принципиальные изменения в законе должны помочь собственникам жилья содержать многоквартирный дом и двор в порядке?

Когда нас начинают беспокоить коммунальные неурядицы: батареи в квартире еле теплые, лифт неделю не работает без видимых причин, а по двору ни пройти, ни проехать из-за ям в асфальте, — скорее всего, мы робко заикнемся об этом в ТСЖ, внося очередной коммунальный платеж. И хорошо, если нам пообещают в ответ, что отправят сегодня мастера или через месяц двор начнут благоустраивать. Гораздо хуже, когда в управляющей компании нам предлагают организовать общее собрание и решить все между собой или рассказывают, что лифт и асфальт надо менять, но мы платим слишком мало, а отопление плохое, потому что рядом к теплосети подключилось несколько новостроек, и управляющая компания тут ни при чем.
Если проблемы собственников и управляющих организаций личным взаимодействием решать не удается, отстоять свои права гражданам помогает государство.

С 1 августа в полномочия Службы строительного надзора вошел жилищный надзор. Это значит, что ведомству предстоит проводить проверки использования и сохранности жилищного фонда на предмет требований жилищного законодательства и добиваться, чтобы выявленные нарушения были устранены. Однако порядок осуществления жилищного надзора на сегодняшний день не разработан.

Многие механизмы реализации нового закона, в том числе порядок проведения жилищного надзора или работа органа местного самоуправления с управляющими компаниями, еще не созданы и начнут действовать, только когда будут приняты на уровне правительства РФ или хотя бы на региональном уровне. Жилищный кодекс претерпел изменения и в отношении ТСЖ, теперь уполномоченный орган исполнительной власти субъекта (который пока не определен) будет по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять, насколько правомерно решение о передаче дома в управление ТСЖ и выбор членов правления во главе с председателем, отвечают ли условия договора управления требованиям Жилищного кодекса, ведет ли управляющий ТСЖ реестр его членов.

По результатам проверки уполномоченный орган выдает предписание за 6 месяцев нарушение устранить. В противном случае он имеет право выйти в суд с требованием о ликвидации ТСЖ либо о признании решения, скажем, о выборе способа управления многоквартирным домом, недействительным. Такое же право обратиться в суд статья 44 ЖК закрепила за собственником, и новая практика успела принести свои первые плоды: в Кодинске суд признал незаконными некоторые решения о выборе способа управления многоквартирным домом, а поводом для разбирательства послужили именно заявления собственников. Особенно эффективно в судебном порядке решается ситуация, когда один дом не могут поделить между собой две управляющие компании.

Любые нарушения, касающиеся надлежащего содержания многоквартирного дома либо температурного режима в жилом помещении, побудят Службу принять меры. За небрежный подход к содержанию многоквартирного дома отвечать придется управляющей компании. Когда нарушения вызваны повреждениями теплотрассы, ответственность за последствия возлагается на ресурсоснабжающую организацию. Условно говоря, под надзором Службы фактическая эксплуатация и надлежащее содержание всего жилищного фонда.

Усилился контроль со стороны государства

По данным Службы строительного надзора, на территории края зарегистрировано 1428 управляющих организаций, в том числе 910 ТСЖ. Каждую из них по плану можно проверять раз в 3 года, этот срок исчисляется с момента госрегистрации юрлица, с подачи уведомления в уполномоченный орган о начале предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом или с предыдущей плановой проверки. Процедуру проведения проверок регламентирует 294-ФЗ. В обязанности госоргана, который в крае еще не определили, будет входить прием и учет уведомлений, поскольку все ТСЖ и УК обязаны до 20 сентября 2011 года уведомить уполномоченный орган о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом или по его обслуживанию.

Проверяющие могут нагрянуть и внезапно — с внеплановой проверкой. Основанием для нее служат заявления, поступившие от граждан, юрлиц или других источников, например Роспотребнадзора, а также требования прокуратуры. Кстати, именно прокуратура дает добро на проведение проверок, когда появляется информация, что имуществу, юрлицам и физлицам грозит ущерб. Однако по государственному жилищному надзору большинство проверок проходят как нарушение прав потребителей, а в этом случае согласовывать их с прокуратурой не требуется.

На что жалуетесь?

Судя по статистике, жители Красноярского края год от года все более критично оценивают работу управляющих компаний и не ленятся отстаивать свои права в инстанциях. Если в 2006 году Служба приняла 485 заявлений, то за 2010 год в надзорный орган поступило 2407 обращений граждан, по 1856 обращениям из них прошли внеплановые проверки в рамках государственного жилищного контроля. Из отчета Службы видно, что основные предметы жалоб — это ремонт жилья, содержание общего имущества — 992 заявления, услугами управляющих компаний остались недовольны 380 граждан, перепланировок коснулось 170 обращений, 23 жалобы поступили на благоустройство дворов, 2 — на переселение из ветхого жилья, прочим вопросам посвящены 289 обращений.
По ненадлежащему состоянию и
ремонту жилых домов (статья 7.22 КоАП) в 2010 году было составлено 284 протокола — на 50 больше, чем годом ранее. В ходе проверок в прошлом году инспекторы зафиксировали 36 случаев, когда коммунальные услуги население получало с нарушением нормативов (ст. 7.23 КоАП), их стало в полтора раза больше по сравнению с 2009 годом. Поток жалоб увеличился и потому, что на сайте Службы строительного надзора www.krasnadzor.ru в конце 2010 года был открыт прием обращений в электронном виде — в том числе и в отдел государственного жилищного контроля.

При работе с обращениями сотрудники отдела жилищного контроля Службы строительного надзора отмечают, что жалобы носят сезонный характер. В отопительный период нарекания вызывают в основном нарушения температурного режима, в том числе и оттого, что управляющая компания недобросовестно следит за общим имуществом дома. Летом граждан больше волнует благоустройство придомовой территории, недостаток озеленения, традиционно собственники жалуются на протекающие во время дождя крыши, ненадлежащее содержание подъездов.

Информацию о деятельности — в массы

К сожалению, из-за недостаточного контроля управляющие компании частенько позволяли себе свободно распоряжаться средствами людей, которых обслуживают. Сдали, к примеру, жильцы деньги на капремонт дома, а компания не выполнила объем, по которому собирала средства. Как призвать ее к ответу? Чтобы деятельность управляющих организаций стала прозрачнее для собственников, Жилищный кодекс обязал все УК и ТСЖ раскрывать информацию о своей деятельности: какие проводились мероприятия, включая капитальный ремонт, сколько денег было на них потрачено, кто был исполнителем работ. Установленные Службой строительного надзора нарушения тоже отражаются в таких отчетах, как и принятые меры.

В наше время самый очевидный и удобный способ довести отчеты о деятельности УК или ТСЖ до жильцов, особенно если под управлением компании находятся десятки домов, — выложить их в Интернете, например, возможностями Всемирной сети с прошлого года пользуется ГУК «Жилфонд». Граждане маломобильные, такие как пенсионеры, вправе запросить ту же информацию в письменном виде, в ответ им компания обязана отчитаться по каждому дому, что было сделано и на что потрачены денежные средства.

Решают собственники, ответственна УК

Предусматривая разнообразные механизмы контроля, законодатели побуждают собственника более ответственно относиться к содержанию общего имущества многоквартирного дома, когда он доверяет управление своей долей управляющей компании. На практике же жильцы пока малоактивны, неохотно участвуют в общих собраниях, мало кто потрудится разобраться, что пришло в квитанции, пока переплата не выйдет за границы разумного.

Собственники имеют право принимать решение, на какой вид работ направлять средства и что будет сделано в первую очередь. Если в доме течет крыша, а УК предлагает потратить деньги на придомовую территорию, общее собрание может постановить, что собранные средства пойдут именно на крышу. Управляющей компании остается исполнить волю жителей дома. Случается и так, что решения общего собрания противоречат здравому смыслу: крыша течет, а собственники настаивают на озеленении придомовой территории.

«Здесь возникают сложности с управлением, — рассказывает начальник отдела по правовым вопросам Службы строительного надзора и жилищного контроля Нина Шаталова. — Когда мы проводим проверку по жалобе на неисправность кровли, Служба привлекает управляющую компанию к административной ответственности по 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее содержание общего имущества. Если в судебных инстанциях управляющая компания, отстаивая свои интересы, ссылается на невозможность изыскать денежные средства на ремонт кровли и прилагает протокол общего собрания, суд не учитывает доводы ответчика и административную ответственность не снимает».

Примером того, как небрежно порой управляющие компании относятся к своим обязанностям, стал случай с УК «Жилкомцентр», обслуживающей 26 домов Свердловского района. В результате проверки компанию привлекли к административной ответственности на 1 млн рублей более чем по 40 протоколам за ненадлежащее содержание имущества многоквартирного дома. Надо отметить, что проверка была плановой, — это значит, что жители всех домов под управлением «Жилкомцентра» исправно платили все это время управляющей компании за услуги надлежащего качества и сквозь пальцы смотрели на протекающие крыши, подтопленные подвалы, выбитые стекла в подъездах, не подав за 3 года ни одной жалобы.

Совет — орган вспомогательный

Как мы знаем из прежней редакции Жилищного кодекса, управлять многоквартирным домом может не только УК, ТСЖ или кооператив. Законодательно закреплено, но почти не применяется на практике непосредственное управление, при котором каждый собственник в доме занимается вопросами содержания общего имущества, не заключая договор управления многоквартирным домом с определенной компанией. Жильцы собираются по любому вопросу, коллективно принимают решение, заключают договор с конкретной обслуживающей организацией на выполнение определенных работ по содержанию многоквартирного дома. Сумму расходов делят между всеми пропорционально доле собственности каждого. Коммунальные услуги при этом каждый собственник оплачивает самостоятельно, напрямую ресурсоснабжающей организации.

Но если общее имущество содержится не в порядке, найти и наказать виновного будет сложнее. «Субъектом ответственности по ст. 7.22 являются только юридические лица, — объясняет начальник отдела по правовым вопросам Службы строительного надзора и жилищного контроля Нина Шаталова, — поэтому привлечь к ответственности возможно только обслуживающую организацию и только за определенный вид работ, предусмотренный договором».

Инициативным жильцам, которые готовы контролировать, как происходит управление домом, поправки в Жилищный кодекс дают возможность объединиться в совет многоквартирного дома. Эта форма управления стала обязательной, когда многоквартирным домом, в котором больше четырех квартир, не управляет жилкооператив и не создано ТСЖ. Полномочия совета распространяются на один-единственный многоквартирный дом, по своим функциям он схож с ТСЖ, но регистрировать его в органах местного самоуправления не требуется.

Знаем, за что платим

Кстати говоря, теперь на основании решения общего собрания члены ТСЖ либо жилищного кооператива, наниматели жилого помещения по договорам социального найма или собственники помещений могут принять решение об оплате коммунальных услуг (всех или частично) напрямую ресурсоснабжающей организации. При непосредственном управлении каждый собственник заключает отдельный договор, в остальных ситуациях решение принимают на общем собрании жильцов. Перейти на прямую оплату можно по каждому конкретному виду ресурсов, счета будет выставлять ресурсоснабжающая организация.

Если договор об управлении домом заключен, то платежи по-прежнему будут проходить через УК, но станут более прозрачными. Раньше у управляющей организации был простор для злоупотреблений, поскольку коммунальные платежи от всех собственников поступали на ее счет, теперь же получается, что потребители рассчитываются напрямую с ресурсоснабжающей организацией.

Благодаря этой мере сократится задолженность УК или ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями. Согласно договору, когда управляющий не исполняет свои обязательства, вторая сторона в рамках гражданско-правовых отношений может приостановить оказание услуги. Прямой расчет с потребителем избавит поставщика ресурса от претензий со стороны надзорных органов, разбирающихся с жалобами людей, которые остались без воды или света вместе с соседями-неплательщиками.

Кому управлять новостройкой?

Принципиальное новшество свежей редакции Жилищного кодекса коснулось условий образования ТСЖ. Отныне в только что построенном доме создавать товарищество собственников не разрешается. «В течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом, — разъясняет начальник отдела по правовым вопросам Службы строительного надзора и жилищного контроля Нина Шаталова. — Пока договор управления многоквартирным домом между застройщиком и победителем конкурса не заключен, новостройкой управляет строительная компания, если соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, а в противном случае — управляющая организация, с которой застройщик заключает договор управления многоквартирным домом спустя не более пяти дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

Требования к созданию ТСЖ ужесточились. Прежде ТСЖ нередко управляло несколькими домами — вплоть до пяти, сейчас закон существенно ограничил поле деятельности товариществ. Теперь ТСЖ могут организовать собственники жилья в многоквартирном доме, где не больше 30 квартир, либо владельцы частных домов, расположенных на одном земельном участке с общими сетями инженерно-технического обеспечения. А те из существующих ТСЖ, которые не отвечают данным требованиям, вправе действовать до момента ликвидации или реорганизации.

Изменения в Жилищном кодексе расширили полномочия собственников. Раньше на общем собрании обсуждали только реконструкцию и капремонт многоквартирного дома, а сейчас там принимаются решения даже по текущим ремонтам общего имущества. Форма принимаемого решения тоже изменилась. Если раньше управляющая компания могла провести голосование заочно, опросить граждан посредством уведомлений либо квитанций, то сейчас способ проведения голосования должен быть в обязательном порядке указан в уставе.

Изначально Жилищный кодекс прописывает очную форму голосования, причем на собраниях должны присутствовать все собственники, только при этом условии жилищно-коммунальное обслуживание станет открытым и прозрачным. Если собственников соберется меньше половины, вопросы придется решать заочным голосованием — при этом в повестке указывают, что изначально собрание не состоялось, поскольку не собрался кворум, так что было принято решение о проведении заочной формы голосования.

Третья форма контроля — саморегулирование

Кто еще может призвать управляющие компании соблюдать порядок в жилищной сфере наравне с собственниками и госорганами, как не товарищи по цеху — посредством саморегулируемой организации? В тексте изменений в Жилищный кодекс, вынесенных на рассмотрение в Госдуму, саморегулирование было, но оно не отражено в принятой редакции, поясняет начальник отдела по правовым вопросам Службы строительного надзора и жилищного контроля Нина Шаталова, и тому есть свои причины. «Если саморегулирование в области управляющих компаний будет введено, то по 294-ФЗ, который регламентирует проведение проверок юридических лиц, при плановой или внеплановой выездной проверке члена саморегулируемой организации мы в обязательном порядке должны пригласить данное СРО принять участие в проверке, ведь саморегулируемая организация создается для определенной формы контроля. Мы привлекаем СРО, они принимают меры к своим членам. Есть и минус — дополнительные, в том числе ежемесячные, взносы, которые лягут на собственников».

Саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами может послужить своего рода допуском к профессии. Переход к саморегулированию деятельности по управлению жилищным фондом позволит профессиональному сообществу выработать, принять и внедрить четкие и обоснованные критерии, которым должен соответствовать хозяйствующий субъект для участия в этой деятельности, сделать рынок своих услуг прозрачным и понятным для потребителей.

Пример саморегулирования в действии уже являет собой строительная отрасль, у которой первый этап организационных трудностей остался позади. С тех пор банкротства застройщиков — членов СРО в Красноярске не случалось, а благодаря чему — непонятно: или настолько успешным оказался внутренний контроль, или компании дорожат своей репутацией и не рискуют ввязываться в махинации, или инвесторы стали избегать сомнительных сделок, ведь рыночная ситуация изменилась, и на ценовой разнице между долевым и готовым жильем много не заработаешь. Нет оснований судить, насколько эффективной окажется коллективная ответственность остальных за прогоревшего товарища, если такое все же произойдет. Между тем жесткие ограничения Минрегионразвития (приказ № 624) во многом были ослаблены: если раньше почти на каждый вид работ требовался допуск СРО, то сейчас по большинству видов допуски нужны только для особо опасных, уникальных и сложных объектов.

Проект изменений в Жилищный кодекс предусматривал объединение в составе СРО не меньше ста индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами. Эта минимальная планка не соответствует действующему закону о саморегулировании № 315-ФЗ, по которому СРО должна включать не менее 25 организаций. Тему саморегулирования среди управляющих организаций Госдума вновь затронет осенью — по информации «Российской газеты», соответствующий законопроект готовится для обсуждения на ближайшей сессии.

Пока законотворцы раздумывают над новыми методами кнута, городские власти прибегли к прянику и объявили в 2011 году конкурс на лучшее товарищество Красноярска. До ноября ТСЖ будут соревноваться в уровне содержания жилфонда, благоустройстве территории, организации взаимодействия правления ТСЖ с населением, а победителям достанутся денежные премии на развитие: за первое место — один миллион рублей, за второе — 500 тысяч, за третье — 250 тысяч рублей.

Но даже самое лучшее ТСЖ не вправе решать за собственников, как им удобнее жить в доме. В первую очередь жильцы должны перебороть стереотип «общее — значит ничье» в пользу хозяйственного отношения к общему имуществу как к своему. Если собственники перестанут равнодушно проходить зимой мимо распахнутой настежь подъездной двери, сваливать мусор у входа в дом и закрывать глаза на протекающие трубы, только тогда они будут уверены, что все их платежи вплоть до копейки управляющая организация направила на общую пользу.

Зоя Зимина