Ипотечное кредитование | Шаги навстречу заемщикам

Кому сегодня выдают ипотеку на самых привлекательных условиях? Этим вопросом, наверное, задавался каждый, кому приходилось обращаться в банк за получением кредита. Разумеется, большинство требований к клиентам перечислены на сайтах кредитных учреждений. Но на какие уступки готовы идти банки, в чем они согласны сделать послабления — этой информацией они согласны делиться только со своими партнерами — ипотечными брокерами агентств недвижимости. Именно этой теме был посвящен круглый стол, собравший представителей ведущих банков и ипотечных отделов риелторских компаний, задача которых — помогать клиентам в выборе оптимальной кредитной программы.

У встречи, организованной красноярским отделением Союза риелторов России, помимо заявленного в названии определения портрета идеального заемщика и его квартиры был и другой повод. Как известно, банки первыми реагируют на изменения в экономике, сворачивая кредитование, а в августе в связи с событиями в Америке и снижением кредитного рейтинга США снова заговорили о второй волне кризиса. Как оказалось, банки не только не собираются снижать объемы ипотеки, но готовят к осени новые акции, подробности которых, правда, пока не разглашают. Зато начальники кредитных отделов охотно делились информацией о том, как далеко может простираться их лояльность по отношению к заемщикам.

Кому никогда не откажут?

Как выяснилось в ходе обсуждения, портрет идеального клиента для большинства кредитных учреждений одинаков и отличается лишь деталями. Частные и государственные, крупные и небольшие, кредитующие по стандартам АИЖК и по собственным ипотечным программам банки среди своих клиентов хотели бы видеть специалиста с высшим образованием в возрасте от 27 до 35 лет, работающего по специальности.

Идеальный заемщик состоит в браке, и это положительным образом сказывается на оценке его кредитоспособности, позволяя банку принимать в расчет доход второго супруга. Занимает должность не ниже руководителя среднего звена и имеет ежемесячный доход не менее 30 тысяч рублей. Стаж идеального клиента кредитного учреждения на последнем месте работы составляет не менее одного года, при этом общий стаж насчитывает не менее трех лет без перерывов. Подтверждением финансовой состоятельности и кредитоспособности идеального банковского клиента служат недвижимость и автомобиль.

Охотнее всего выдают кредиты на по купку жилья, построенного не раньше 1970 года. Причем эта недвижимость должна принадлежать ее нынешнему владельцу не менее трех лет. Среди других важных параметров — отсутствие в квартире перепланировки и наличие кадастрового паспорта нового образца. Желательно, чтобы квартира была свободна от каких бы то ни было обременений. Что касается этажности, то предпочтение отдается квартирам, расположенным на средних этажах.

Если кредит берется на покупку квартиры в новостройке, то дом должен быть полностью построен, желательно, чтобы уже было получено разрешение на ввод в эксплуатацию. От этого будет зависеть размер процентной ставки. Возводиться дом должен в соответствии с законом о долевом строительстве многоквартирных домов № 214-ФЗ. Желательно, чтобы клиент банка покупал квартиру напрямую у застройщика, а не путем переуступки.

Таково идеальное представление банков о клиентах, которым они готовы одолжить деньги на покупку квартиры, и объектах, которые они согласны кредитовать. Но идеал, как известно, недостижим, и заемщиков, соответствующих этим требованиям, на самом деле найдется немного. Именно они могут рассчитывать на получение кредита по самым привлекательным ставкам. На практике многие из банков готовы смягчить требования к заемщикам. Послабления эти касаются почти всех параметров, от возраста заемщика до состояния квартиры.

От 18 до 65

Во-первых, расширяются возрастные рамки кредитования. Еще недавно банки отказывались признавать надежными и способными обслуживать долгосрочный кредит заемщиков, если те не достигли 25 лет, то сегодня среди тех, кто получает ипотеку, есть и двадцатитрехлетние. Существуют даже ипотечные программы для работающих клиентов, которым исполнилось 18 лет. Разумеется, ипотеку такому клиенту выдадут только при наличии созаемщика.
То же касается и верхней границы возраста, в котором выдают ипотеку. Даже в банке, где верхней границей кредитования значится возраст в 50 лет, готовы кредитовать людей пенсионного возраста на ограниченный срок и при условии, что у заемщика-пенсионера имеется молодой работающий поручитель.

Как известно, кредитные учреждения не любят кредитовать заемщиков предпенсионного возраста — слишком велика вероятность, что человек может потерять доход через несколько лет и окажется не способным выплачивать кредит. Но, как показывает опыт риелторов, в 55 лет женщина-заемщик, продолжающая работать, находясь на пенсии, имеет гораздо больше шансов на получение кредита, чем в предпенсионные 53–54 года. «Если клиент, находясь на пенсии, сохраняет за собой прежнее рабочее место, для банка это служит свидетельством, что его дохода хватит на обслуживание кредита, — объясняют разницу в отношении банков специалисты агентств. — Кроме того, для получения кредита такие заемщики могут предоставить справку о доходах и о пенсии».

Месяц вместо года

Во-вторых, менее строго банки сегодня относятся к такому требованию, как стаж работы. Чтобы рассчитывать на получение кредита, в большинстве банков необходимый стаж работы на последнем месте должен составлять как минимум один год, но среди банков есть и такие, которые готовы выдать ипотеку заемщику со стажем работы в 1 месяц.
Подобная программа есть, например, в банке «Открытие». Правда, кредитное учреждение ставит при этом условие, что непрерывный стаж работы специалиста до перехода на новое место должен составлять не менее двух лет.

О том, что послабления произошли в определении способа подтверждения дохода, можно уже и не говорить. Справку о доходах в свободной форме сегодня принимает даже Сбербанк. Правда, тому, кто подтверждает доход не официальной справкой по форме 2-НДФЛ, а по форме банка, нужно быть готовым, что кредит ему выдадут под более высокую ставку.

Индивидуальные предприниматели и владельцы собственного бизнеса перестали возглавлять списки нежелательных клиентов, сегодня количество банков, которые готовы их кредитовать, гораздо больше тех, кто продолжает отказываться от таких клиентов. Некоторые банки разрабатывают отдельные программы специально для них. Так, в одном из банков в рамках такой программы бизнесмену для получения кредита не нужно представлять документы о доходах, достаточно паспорта, водительского удостоверения и половины от стоимости квартиры для первого взноса. То, что человек располагает такой суммой, служит для банка достаточным подтверждением его надежности.

Ипотека на новостройки

В-третьих, банки сегодня снова активно работают на первичном рынке. Однако степень готовности объекта, на покупку которого заемщику согласны выдать кредит, от банка к банку заметно отличается. Одни кредитные учреждения готовы выдать ипотеку на покупку квартиры в новостройке, если она возведена не менее чем на 70% (то есть если на площадке уже стоит готовая коробка и к дому подведены коммуникации). Другие выдадут кредит и для покупки дома, построенного до уровня 20%. Третьи готовы кредитовать новостройки и на сваях при условии, что до момента, пока объект достигнет определенного уровня готовности, клиент согласен предоставить дополнительное обеспечение.
К примеру, банк «ВТБ 24» до того момента, пока в доме не построено 40% этажей (другими словами, до того как в десятиэтажке не будет построено четыре этажа), просит предоставить в залог другую недвижимость (это не обязательно должна быть квартира заемщика, возможно использовать недвижимость третьих лиц) до тех пор, пока заемщик не оформит право собственности на купленную в кредит квартиру.

В-четвертых, изменились требования к объекту недвижимости. Возможность взять кредит есть не только у тех, кто планирует приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке. Банки сегодня кредитуют «гостинки». При необходимости купить в ипотеку сегодня можно даже долю в квартире. Правда, только при условии, что эта доля будет последней и после покупки квартира перейдет в собственность заемщика. Ведь только в этом случае она сможет находиться в залоге у банка. Рассматривают сегодня банки в качестве объекта для покупки и квартиры с перепланировкой.

Единственное требование, которым банки не готовы поступиться, — хорошая кредитная история. Самой распространенной причиной для отказа в кредите, по словам специалистов, остается предоставление неверных сведений. Заемщики, которые ради увеличения суммы кредита пытаются скрыть существование иждивенцев или имеющиеся кредиты, почти наверняка получат отказ. Банки не хотят иметь дела с такими клиентами. Специалисты говорят, в таком случае лучше постараться найти банк, который согласится выдать нужную сумму, вникнув в ситуацию заемщика.
Тем более что тем, перед кем сегодня стоит необходимость покупки квартиры в кредит, есть из чего выбирать. Среди почти сорока работающих на красноярском рынке банков и ста двадцати программ обязательно найдется такая, которая лучше других соответствует ситуации заемщика, и банк, для которого этот клиент хоть в чем-то окажется идеальным.

Татьяна Крупко

Ипотека в Красноярске