Долевое строительство| Страховка от риска недостроя

Законодатели ищут способы снижения рисков инвесторов при приобретении строящегося жилья. В начале осени они снова вернулись к идее введения страхования на рынке долевого. Разговоры о страховании ответственности застройщиков как единственном действенном способе снизить сопутствующие долевому строительству риски ведутся уже несколько лет. Но до сих пор появление нового механизма сдерживало то, что в схеме страхования строителей не готовы были участвовать страховые компании. Теперь инициаторами нового проекта закона предлагается использовать другой механизм.

Все предыдущие попытки сделать приобретение квартир в строящихся домах менее рискованным не принесли ожидаемого результата. Ни принятый шесть лет назад закон 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов», ни все последующие его доработки так и не смогли обеспечить полную защиту прав участников долевого строительства жилья. Появившееся несколько лет назад добровольное страхование финансовых рисков дольщиков при покупке строящегося жилья не получило массового распространения. Все это заставило законодателей обратиться к опыту зарубежных стран, где давно и успешно используются собственные механизмы защиты интересов инвесторов строительства жилья. На Западе, где страхование строящегося жилья получило широкое распространение, при помощи этого механизма защищаются права участников всех возводимых объектов.

До сих пор, когда речь заходила о внедрении обязательного страхования в строительстве, для страхования рисков предполагалось привлекать коммерческие страховые компании. Однако сами страховщики не готовы участвовать в этой схеме. Опрошенные «Сибирским домом» представители страховых фирм признают, что к данному виду страхования относятся очень осторожно. Помимо объективных рисков, присутствующих при любом строительстве, существует немало факторов, оценить которые не представляется возможным, объясняют свою позицию страховщики. И не берутся говорить о том, сколько может стоить подобное страхование. Для этого необходимо знать перечень включенных в страховку рисков. Кроме того, по их мнению, гарантии такого рода должны предоставляться самими застройщиками.

Взаимная страховка

Именно это и хотят сделать инициаторы нового проекта закона. Вместо привлечения коммерческих страховых компаний к страхованию рисков в строительстве они предлагают использовать схему взаимного страхования застройщиков. Предполагается, что застройщики должны будут создавать общества взаимного страхования (ОВС) — организации, члены которых, одновременно являясь и страхователями, и страховщиками, сами разрабатывают тарифную ставку, самостоятельно создают правила страхования и совместно отвечают за действия каждого из членов ОВС. Если одна из входящих в ОВС компаний не смогла выполнить своих обещаний перед инвесторами, отвечать будут все члены общества, средства для выплаты обманутым вкладчикам будут выплачены из общего фонда. Солидарная ответственность участников ОВС напоминает ту, что предусмотрена в саморегулируемых организациях строителей.

В отличие от условий коммерческих страховщиков, которые при ненаступлении страхового случая к моменту завершения действия страхового договора деньги не возвращают, в обществе взаимного страхования при тех же обстоятельствах деньги будут переведены на другие договоры или перечислены в специальный резервный фонд.

Предложенная схема позволит установить размер страхового взноса на уровне 5–6%, уверены авторы нового законопроекта. Тогда как при обязательном коммерческом страховании застройщикам приходилось бы тратить на страховку не менее 10% от суммы привлеченных денежных средств инвесторов. Такая стоимость страхования может привести к росту стоимости долевого строительства и вызвать снижение спроса инвесторов на строящееся жилье.

Работа по новым правилам

Если закон будет принят в его нынешнем виде, с момента его вступления в силу строительная отрасль заработает по новым правилам. Получая разрешение на строительство дома, застройщик обязан будет указывать источники финансирования. И если дом он собирается возводить за счет привлеченных средств дольщиков, строительная компания обязана будет застраховать свою ответственность перед участниками проекта. Тех из застройщиков, кто отступит от этого требования, предлагается серьезно штрафовать.

Несмотря на то, что деятельность подобных обществ регулируется специальным законом «О взаимном страховании», по мнению депутатов, для строительства потребуется принятие нового нормативного акта, который бы учитывал специфику отрасли.

Существующая практика

Между тем на рынке уже сегодня существует практика страхования строящихся объектов. Применяется она при проектном финансировании, когда при строительстве объекта участвуют кредитные средства банка. В перечень рисков, от которых в таком случае страхуется объект, входит различные факторы, способные привести к остановке строительно-монтажных работ, начиная от риска воздействия природных стихий (просадки грунта, пожара, наводнения), аварий инженерных сетей, риска обрушения или повреждения, случившегося по причине нарушения прочности конструкции, до рисков материального ущерба, причиненного в результате проектных ошибок, заводских дефектов материалов, конструкций и противоправных действий третьих лиц.

Один из примеров — компания «Зодчий», объекты которой — жилой комплекс «Полтавский» и коттеджный городок «Видный» — строятся с использованием банковских кредитов.

«На протяжении трех последних лет все объекты нашей компании строятся с участием кредитных средств Сбербанка, которые выделяются под проектное финансирование. Одним из условий получения кредита является обязательное страхование строительно-монтажных рисков, — рассказывает исполнительный директор строительной компании „Зодчий“ Михаил Магдибур. — И мы не видим в этой схеме ничего сложного или обременительного для себя. Насколько такая схема эффективна? Хотя за все время, пока мы работаем по такой схеме, по договорам страхования не наступило ни одного страхового случая, мы тем не менее продолжаем свои объекты страховать. Потому что прекрасно понимаем: только тот, кто застрахован, может считать себя защищенным от любых форс-мажорных ситуаций. Мнение о том, что появление обязательного страхования объектов в случае, если закон будет принят, приведет к удорожанию стоимости строящегося и готового жилья, я считают неверным. Цену жилья в первую очередь определяют рыночные механизмы спроса и предложения, а не затраты застройщиков. Но одно сегодня можно утверждать точно — новые правила работы на строительном рынке приведут к увеличению себестоимости строительства».

Тем не менее эксперты считают, что вместе с дополнительными гарантиями при появлении страхования инвесторы могут получить и ряд негативных последствий. Если застройщики постараются переложить свои затраты на обязательное страхование ответственности на покупателей жилья, в результате вырастет и без того не низкая цена квадратного метра.

Поправки в законодательство, которые, как ожидается, должны повысить защищенность участников долевого строительства, могут быть внесены уже в ближайшее время. По словам инициатора нового закона, зампредседателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана, законопроект может быть принят в осеннюю парламентскую сессию.

Татьяна Крупко