Генплан Красноярска | Красноярск готовит площадки для развития

В последние несколько лет Красноярск регулярно сталкивается с ситуациями, когда для развития города требуются территории, занятые какими-либо объектами. Два года назад такая необходимость появилась в связи с расширением улиц Шахтеров и Белинского. В нынешнем году история повторилась при реконструкции улиц 2-я Брянская и Воронова. Но самая большая работа по расселению и сносу ветхого жилья городу еще предстоит. Во время строительства подходов к четвертому мосту через Енисей согласно проекту потребуется расселить и снести 643 капитальных строения, в которых проживает в общей сложности более 700 семей.

На земельном участке площадью 46 гектаров, сегодня занятом ветхим и аварийным жильем, через несколько лет должны появиться современные эстакады, путепроводы и многоуровневые развязки. Но прежде чем возможно будет приступить к строительству, должна пройти большая подготовительная работа по расселению жителей подлежащих сносу домов. По генеральному плану Красноярска земля, на которой они построены, отведена под строительство нового моста и будет изъята для муниципальных нужд.

Порядок расселения такого жилья определен в Жилищном кодексе Российской Федерации. Учитывая, что эти квартиры могут принадлежать их нынешним владельцам на двух основаниях: являться приватизированным имуществом нынешнего жильца или находиться в собственности муниципалитета (при этом люди проживают на правах квартиросъемщиков), — решаться вопрос расселения будет по-разному.

Если жилплощадь занята не на правах собственности, а по договору социального найма, то в соответствии со статьями 88 и 89 Жилищного кодекса при переезде взамен старого жилья жильцы должны получить помещение, аналогичное по площади и количеству комнат.
Совсем другой подход применяется, когда речь идет о находящемся в собственности жилье. В этом случае главным фактором при расчете выступает не площадь занимаемой квартиры, а ее выкупная стоимость. В статье 32 Жилищного кодекса предусмотрено два способа расчетов с собственниками жилья.

Во-первых, они могут получить сумму, равную выкупной стоимости принадлежащей им собственности. Причем размер выкупной стоимости складывается из нескольких составляющих: рыночной цены квартиры, стоимости участка (если он также находится в собственности переезжающих) и цены всех находящихся на участке построек, — при условии что они оформлены должным образом. Кроме того, собственники вправе рассчитывать на компенсацию убытков, понесенных в процессе переселения. К примеру, если в саду частного дома плодоносили деревья и кустарники и всего этого семья лишается при переезде в городскую квартиру, эти потери возместят.

Во-вторых, взамен старого дома собственник может получить новую квартиру. При определении ее площади будет учитываться выкупная стоимость, в которую оценена старая квартира. «Стоимость сносимого жилья, как правило, ниже цены новых жилых помещений, которые предлагает муниципалитет. Поэтому вполне вероятно, что при переселении собственники получат меньшую по площади квартиру — в соответствии с выкупной ценой, — говорит руководитель по сносу МКУ Красноярска „Управление капитального строительства“ Галина Голубь. — При этом граждане, чьи дома попадают под снос, не имеют права выполнять действия, которые ведут к удорожанию стоимости сносимых объектов или земельного участка, например, возводить различные пристройки».

Процесс пошел

Процесс подготовки к расселению попадающих в зону строительства четвертого моста домов уже начался. Земельные участки, расположенные в районе подходов, зарезервированы, в настоящий момент готовится распоряжение об их изъятии. Одновременно ведется работа по сбору документов, и оказалось, что почти 30% семей, попавших в зону переселения, не имеют документов на дома, в которых сегодня проживают.

По словам Галины Голубь, отсутствие правоустанавливающих документов на жилье — распространенная проблема граждан, проживающих в ветхих домах. «Когда мы проводили подготовку к реконструкции улицы 2-я Брянская, выяснилось, что у более чем 60% жителей, чьи дома попали в зону сноса, нет документов на эту недвижимость».

При подготовке территории для строительства четвертого моста городу предстоит столкнуться с совершенно другими масштабами проблемы. Только для строительства первой очереди потребуется снести 12 строений и 102 жилых дома, в которых сегодня живут 140 семей. Сейчас их собственники должны заняться оформлением правоустанавливающих документов на принадлежащее им имущество.

Оформить права по закону

Для приватизации земли время уже упущено. Те из жителей ветхих домов, кто не имел права собственности на землю, оформить самовольно занятый земельный участок сегодня уже не смогут. С того момента, как эта земля зарезервирована под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение.
«Но у людей есть возможность оформить в собственность стоящую на участке постройку. Если владельцы самовольно построили на участке жилой дом или гараж, узаконить их теперь возможно только через суд, — объясняет Галина Голубь. — Если земельный участок под строением находится у переселяемой семьи в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, с оформлением постройки не должно возникнуть проблем».

Для обращения в суд жителям сносимых домов сначала потребуется получить заключение о возможности сохранения самовольной постройки. В дальнейшем оно сможет стать весомым аргументом для признания права собственности на строение в суде. Для его получения нужно подать в управление архитектуры администрации города заявление вместе с топографическим планом участка в масштабе 1:500 (копией и оригиналом), техническим или кадастровым паспортом на объект, документом, который подтверждает адрес объекта, копией паспорта владельца объекта. Кроме того, потребуется предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок (если такие имеются) и заключение надзорных органов. Существующая практика показывает, что большинство решений принимаются в пользу собственников.

Намного сложнее обстоит дело с теми жителями оказавшихся в зоне сноса домов, у которых отсутствуют документы не только на постройку, но и на участок. Признать право на такой дом за ними может только суд, если хозяину удастся доказать, что он проживает в этом доме уже много лет. Свидетельством в пользу переселяемого в таком случае могут послужить показания соседей, а также документы, подтверждающие, что жилец пользуется данным строением, например, более 15 лет.

Определением выкупной стоимости расселяемого жилья, а также размера компенсации, которую собственники смогут получить за принадлежащие им постройки, многолетние насаждения и гаражи, будет заниматься оценочная компания, ставшая победителем на объявленном администрацией города открытом аукционе. Тендер, на котором она должна быть определена, по информации администрации, должен состояться в октябре. Расходы на оценку недвижимости возьмет на себя городской бюджет.
Если владелец квартиры в подлежащем сносу доме сомневается в правильности оценки своей квартиры, если он считает, что его интересы не соблюдаются, он вправе воспользоваться услугами независимой оценочной компании и с полученными расчетами обратиться в суд. После того как пройдет работа по экспертизе документов и стоимость расселяемого жилья будет определена, наступит следующий этап расселения — подбор вариантов квартир. В какие именно районы Красноярска переедут семьи из попавших под расселение домов, будет зависеть от того, какие из красноярских строительных компаний захотят принять участие в объявленных администрацией города торгах. Дело в том, что квартиры для расселения будут приобретены у городских застройщиков на аукционе.

«Если судить по опыту предыдущих лет, это могут быть различные районы Красноярска, — поясняет Галина Голубь. — В последних проводимых городской администрацией аукционах участвовали строительная компания «Сибиряк», предлагавшая квартиры в жилом районе Покровский, фирма «Культбытстрой» с квартирами в жилом комплексе «Утиный плес» на правобережье, квартиры в Северном выставляла компания «Альфа». Куда переедут жители ветхих домов, станет известно в конце нынешней осени — в это время, по информации администрации города, должен состояться аукцион.

Татьяна Крупко