Комфортное жилье | Чего хотят покупатели квартир?

От правильного ответа на этот вопрос зависит успех любого строительного проекта. Специфика строительного рынка такова, что от начала проекта и получения разрешения на строительство до завершающей стадии, когда квартиры выставляются на продажу, нередко проходит около двух лет. И за это время ситуация на рынке может кардинально измениться. Объем прибыли, которую затем получит застройщик, определяется тем, насколько ему удается предугадать запросы покупателей, понять, какой смысл большинство покупателей через несколько лет будет вкладывать в понятие комфортного жилья.

То, что покупатели чутко реагируют на изменение ситуации в экономике, практика доказывала уже не раз. В 2007 году на пике спроса люди стремились приобрести любую недвижимость, на которую только хватало средств, боясь, что на следующий день цены изменятся и имеющейся у них суммы может просто не хватить. Наступивший кризис поменял отношение и к выбору, и к деньгам. Покупатели стали долго и придирчиво выбирать.

Даже в сегменте массового жилья, где, казалось бы, список требований традиционно ограничен и решающее значение всегда имела цена, покупатели стали обращать внимание на большое количество критериев. Учитывалось все: удобство планировки, качество ремонта, близость к работе, экология района, качество инженерного оборудования, установленного в квартире. И любое преимущество объекта в качестве или цене могло стать решающим.
В это время покупатели готовы были месяцами искать квартиру, просмотреть в процессе десятки вариантов (максимальное количество просмотров, предшествовавших покупке, по словам специалистов, могло доходить и до тридцати) в надежде, что следующий объект окажется хоть чем то, но лучше предыдущего. Все, что превышало ценовую планку в 2 миллиона рублей, оставалось на рынке невостребованным. А указанная в объявлении о продаже цифра воспринималась не иначе чем начальная сумма для торга. Изменение ситуации на рынке стало для покупателей знаком, что теперь они могут диктовать условия, и они поспешили этой возможностью воспользоваться.

Что изменилось?

Сейчас ситуация меняется буквально на глазах. По мнению специалистов, покупатели еще могут спокойно подыскивать квартиру, не опасаясь, что за время поисков она может существенно вырасти в цене, но на рынок уже вернулся отложенный спрос и произошла корректировка стоимости жилья.

По информации центра недвижимости «ИЖИ», большинство покупателей сегодня готовы потратить на приобретение квартиры в среднем около 2–2,5 миллиона рублей. В зависимости от ситуации на эту сумму они могут приобрести однокомнатную квартиру в новостройке или двухкомнатную квартиру в доме более ранней постройки.
«Если раньше, приходя в агентство недвижимости, покупатели чаще всего отталкивались от своих возможностей и интересовались, что они смогут приобрести на свои средства, то теперь они все больше стараются найти максимально качественный объект, на приобретение которого они могут рассчитывать за свои деньги, — рассказывает инспектор центра недвижимости „ИЖИ“ Светлана Русанова. — Как правило, при этом сумма, которой они располагают, чуть меньше, чем стоимость недвижимости, которую они хотели бы купить, но в процессе поисков и упорного торга обычно удается совместить желания покупателей с возможностями».

Елена Шумайлова, начальник отдела инвестиций компании «Сибиряк»

Основная масса покупателей по-прежнему отдает предпочтение малогабаритному жилью. «Самыми востребованными на рынке остаются небольшие квартиры площадью 35–37 квадратных метров в малогабаритных блок-секциях, — рассказывает начальник отдела инвестиций компании „Сибиряк“ Елена Шумайлова. — Как показывает практика, эти квартиры первыми находят своих покупателей».

«До появления ипотеки покупатели, приобретавшие свое первое жилье, в большинстве случаев были ограничены в средствах, поэтому они вынуждены были останавливать выбор на квартирах небольшой площади. С развитием кредитования стало востребовано более просторное и комфортное жилье, — говорит заместитель директора строительной компании „Сиблидер“ Андрей Клещев. — Разразившийся финансовый кризис серьезно ударил по платежеспособности покупателей. Сейчас его отголоски все еще ощущаются, дороговизна ипотеки для большинства покупателей остается причиной выбора небольших по площади квартир».

Но это отнюдь не означает, что просторные квартиры совсем не продаются. Популярность такого жилья, по словам экспертов, во многом зависит от привлекательности района, в котором строится дом. «В домах, которые строит наша компания, есть однокомнатные квартиры новой планировки площадью 50–52 квадратных метра, один из примеров — дом на улице Вавилова, 31, — говорит Андрей Клещев. — Хотя по стоимости такая квартира вполне сопоставима с двухкомнатной в панельном доме. Нельзя сказать, что они не находят своих покупателей. Дело в том, что в этом районе сформировался определенный круг покупателей, которые не желают покидать обжитое место, но при этом хотели бы переселиться в более современное жилье. Они и становятся покупателями больших квартир. Если строить подобное жилье на окраинах, тогда его реализация, наверное, была бы связана с некоторыми сложностями».

Возрождение ипотеки

Ипотека, которая в кризисное время практически исчезла с рынка, к настоящему моменту успела вернуться к прежним объемам. И на рынке новостроек, и на вторичном рынке не менее половины сделок сегодня проходят с использованием заемных средств.

Большинство из тех, кто сейчас покупает квартиры в новостройках, использует для этого кредиты, таких покупателей сегодня 60–70 процентов, — рассказывает Елена Шумайлова, — и только 30 процентов из них имеют на руках половину или больше половины стоимости объекта для первоначального взноса. В основном это покупатели, которые стремятся улучшить свои жилищные условия и вместо уже имеющегося у них жилья покупают новую квартиру. У этой категории востребованы трехкомнатной квартиры».
Основная масса покупателей, по словам Елены Шумайловой, готова внести в виде первоначального взноса не больше 10% от стоимости квартиры. Это, как правило, молодые семьи, которые приобретают свою первую квартиру. Их выбор — однокомнатные квартиры небольшой площади, в пределах 40–45 квадратных метров, или квартиры в малосемейных блок-секциях

«По нашим наблюдениям более70 процентов покупателей на вторичном рынке используют для приобретения квартиры ипотеку — говорит Светлана Русанова, — очень часто кредит берется для доплаты на расширение при обменной сделке. Так как ажиотажный спрос сегодня на рынке отсутствует и стоимость недвижимости не меняется быстро, такие покупатели могут сначала продать собственное жилье (если, конечно, у них есть такая возможность), а затем спокойно заниматься выбором новой квартиры.
На рынке, где много ипотечных сделок, покупатель с наличными деньгами всегда будет находиться в более выгодном положении: наличие денег позволяет ему свободно торговаться. И высока вероятность, что продавцы пойдут на снижение цены».

Возвращение инвестиционных покупателей

Светлана Русанова, инспектор центра недвижимости «ИЖИ»

Если во время кризиса инвестиционные сделки, при которых жилье покупается не для себя, а используется для получения дохода, отсутствовали, то теперь, по наблюдениям специалистов, они вновь вернулись на рынок.
«До 2007 — начала 2008 года и особенно в период подъема ипотеки до 2008 года инвестиционных сделок было очень много, — рассказывает Андрей Клещев. — Причем их количество ежегодно росло в геометрической прогрессии. С осени 2008 года этот интерес исчез, и два последующих года таких сделок на рынке не было совсем. С отступлением кризиса с конца 2010 года на рынок постепенно начали возвращаться инвесторы. На сегодняшний день людей, которые не собираются жить в покупаемой квартире, в общей массе покупателей 10–15 процентов. Они выбирают универсальные этажи с третьего по пятый и стараются приобрести квартиру небольшой площади: 40 или 46 квадратных метров. Это позволяет обеспечить максимальную ликвидность объекта к моменту продажи».
С этой оценкой согласна и Елена Шумайлова. «Мы стали отмечать возвращение на рынок этой категории покупателей в начале года, теперь месяц от месяца количество подобных сделок растет. К настоящему моменту их доля в числе всех продаж составляет 15 процентов».

Новое в цене

Современный покупатель, в отличие от своего предшественника, готового при поиске подходящего объекта рассматривать и квартиры в «хрущевках», больше ориентирован на новое жилье. Делать выбор в пользу нового у него есть несколько причин. Во-первых, такие квартиры подходят под требования большинства выдающих кредиты банков, во-вторых, на рынке нового жилья сегодня более богатый выбор. Наконец, через несколько лет, к моменту полной выплаты ипотеки, такая квартира не потеряет ликвидность. Кроме того, некоторые покупатели хотят поселиться в квартире, в которой до них никто не жил.

Однако «новое» в данном случае совсем не обязательно означает квартиру в новостройке, достаточно, чтобы с момента ввода дома в эксплуатацию прошло не более десяти лет. «Выбирая между двумя квартирами одинаковой площади: новой однокомнатной в современном районе и двухкомнатной в хорошем состоянии, но построенной по старым стандартам, покупатели почти всегда отдают предпочтение новому жилью с современной планировкой, — объясняет Светлана Русанова.

Когда-то считавшиеся вполне удобными для жизни «хрущевки» сегодня у покупателей намного меньше востребованы. «Даже располагая ограниченными средствами на покупку квартиры, покупатели постараются купить хотя бы так называемую «улучшенку», но ни в коем случае не «хрущевку». Хотя на деле разница между двумя этими категориями квартир не так велика, — рассказывает Светлана Русанова. — И только если на имеющиеся деньги ничего более интересного в пределах своих требований покупатель найти не может, получение кредита по каким-либо причинам невозможно, а семье при этом требуется более просторная квартира, он выберет «хрущевку».

В фаворитах Взлетка и Северный

Что касается районов, где стремится поселиться основная масса покупателей, то основными точками притяжения в Красноярске остаются Взлетка и Северный. И в этом нет ничего удивительного. В этой части города, начавшей застраиваться позднее других, гораздо больше выбор объектов, есть возможность выбора между разными вариантами планировок квартир. И проблема инфраструктуры, когда-то остро стоявшая для этой части города, постепенно решается.

Требования растут

В целом, по мнению экспертов, меняется представление покупателей о комфорте и вместе с ним меняется — растет — число требований покупателей к квартирам. Большинство тех, кто сегодня подыскивает на рынке подходящий объект, в первую очередь обращают внимание на размеры кухни.
«Кухня в 9 „квадратов“ уже не отвечает современным представлениям о комфорте, — рассказывает Елена Шумайлова. — Сегодня востребованы квартиры с кухней площадью 11, 12 и 15 квадратных метров». Не меньше, чем кухня, интересуют покупателей и размеры коридора. Даже если они выбирают среди различных вариантов однокомнатных квартир, им важно, чтобы прихожая оказалась достаточно вместительной, чтобы в ней могли свободно могли разойтись два человека и нашлось место для шкафа-купе.

Андрей Клещев, заместитель директора строительной компании «СибЛидер»

«Сегодня покупатели чаще стремятся что-то изменить в планировке в соответствии с собственными представлениями о комфортном жилье, — рассказывает менеджер отдела реализации компании „Сиблидер“ Анна Гордеева. — Провести перепланировку на стадии строительства, до того как дом введен в эксплуатацию, намного проще, и люди стремятся воспользоваться этой возможностью. Если раньше подобных примеров были единицы, то сегодня в каждом строящемся доме примерно 20–30 процентов участников долевого строительства хотели бы что-то изменить в соответствии со своими эстетическими потребностями и финансовыми возможностями. Например, объединить в одну большую комнату кухню с гостиной, соединить санузел с ванной или заранее выделить место под гардеробную».

Все большее значение при выборе начинает приобретать и такой критерий, как открывающийся вид из окна. На него обращают внимание даже покупатели жилья экономкласса. По информации инвестиционного отдела строительной компании «Сибиряк», среди покупателей сегодня немало и таких, кто хотел бы, чтобы квартира выходила окнами на две стороны.

Вопрос отделки

Для покупателей квартир в домах экономкласса важно наличие в квартире полной чистовой отделки. Потратив средства на приобретение жилья, участники долевого строительства хотели бы хотя бы первые несколько лет не нести дополнительные расходы на ремонт. Что касается установленного в квартирах инженерного оборудования, то у покупателей квартир в массовом сегменте больше ценится качество сантехники, ее способность служить, не требуя замены, несколько лет, чем эстетические характеристики оборудования.

Если покупатели и стремятся что-то поменять в чистовой отделке квартиры, то, как
правило, они отказываются от обоев и выбирают их самостоятельно. «Очень редко кто-то меняет линолеум, — рассказывает Анна Гордеева, — так как технические характеристики этого напольного покрытия (его влагоустойчивость и износоустойчивость) делают его наиболее подходящим для использования в доме в первые годы после сдачи в эксплуатацию. И совсем уж незначительное число покупателей сразу устанавливают свою сантехнику. Это достаточно дорогая замена, а люди, которые берут для покупки квартиры ипотечный кредит, обычно не располагают дополнительными средствами».

На вторичном рынке покупатели также нацелены на приобретение квартиры с ремонтом. «Большинству покупателей хотелось бы сразу купить квартиру в хорошем состоянии, с отделкой кафелем и окнами с пластиковыми стеклопакетами, — говорит Светлана Русанова. — И дело не только в том, что в такое жилье можно заехать сразу после покупки. Квартира с готовым ремонтом обойдется дешевле, чем затраты на покупку требующей отделки квартиры и проведение ремонта своими силами.
К тому же, если квартира продается с готовым ремонтом, это не значит, что ее стоимость возрастает пропорционально затратам, которые владельцы понесли на ремонт (единственное исключение — квартиры с евроремонтом). Но такая квартира гораздо быстрее, чем аналогичные объекты на рынке, найдет покупателя».

В последнее время все чаще покупатели начинают обращать внимание на такие дополнительные факторы комфортности, как местоположение и наличие необходимой инфраструктуры. За время, которое успело пройти с момента строительства в Красноярске первых жилых домов в Северном и на Взлетке, долгое время лишенных объектов социальной инфраструктуры, горожане поняли, что возить ребенка в детский сад в другой район неудобно, что скверы и площадки, где можно погулять с детьми, должны находиться в шаговой доступности, а не за несколько остановок от дома, и стали учитывать при выборе и этот критерий.

Для некоторых городских застройщиков наличие инфраструктуры является одним из главных критериев при выборе строительной площадки.
«Наша компания ведет строительство в районах с развитой инфраструктурой, в которых уже есть школы и детские сады, все, что необходимо для комфортной жизни, — говорит Анна Гордеева. — При этом 80 процентов наших покупателей — это люди, которые жили в этом районе, они привязаны к этой части города, здесь живут их друзья и родители, и, подыскивая себе новую квартиру, они выбирают среди объектов, которые строятся здесь».

По словам Светланы Русановой, сегодня появились покупатели, которые хотели бы поселиться в домах, расположенных рядом с конкретными школами, недавно построенными на Взлетке. Это уже успело стать причиной чуть более высокой, чем в среднем в районе, цены квартир в окружающих эти образовательные учреждения кварталах.

В целом требования к квартирам в массовом сегменте увеличиваются. Удобные планировки, вместительные кухни, живописный вид из окна, коридоры, достаточно просторные, чтобы в них могли разойтись два человека, — все эти требования, до сих пор в основном выдвигавшиеся при выборе квартиры в среднем ценовом сегменте, постепенно становятся критериями при выборе квартир и в сегменте массового жилья.

Татьяна Крупко

Выбрать комфортное жилье в Красноярске