Закон о банкротстве — выход для дольщиков

Вступивший в силу закон определяет порядок действий, которые должен совершить участник строительства, если строительная компания не выполнила перед ним свои обязательства.
«Если инвестору стало известно, что застройщик, с которым он заключил договор, признан банкротом, он вправе заявить о своих требованиях к строительной компании в арбитражный суд, — объясняет руководитель юридического отдела компании „Право-экспресс“ Антон Куликов, — при этом не имеет значения, действует ли в признанной банкротом компании процедура наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления иликонкурсного производства».

С принятием нового закона у инвесторов появляется возможность выбирать между двумя вариантами решения ситуации: получить от застройщика вложенные средства или организовывать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и самостоятельно заниматься достройкой дома. По новому закону недостроенное здание выводится из общего имущества застройщика, которое будет реализовано на торгах, а значит, прочие кредиторы лишаются права на него претендовать. Следить за тем, чтобы при банкротстве были соблюдены требования инвесторов, должна организация, осуществляющая контроль в сфере долевого строительства, в Красноярске это Служба строительного надзора и жилищного контроля по Красноярскому краю.

План действий для инвесторов

По закону механизм работы с обманутыми дольщиками должен выглядеть следующим образом. Как только арбитражный суд признает строительную компанию банкротом, назначенный судом арбитражный управляющий должен оповестить всех участников долевого строительства о том, что они вправе предъявить свои требования к застройщику. Для этого инвесторам нужно подать в арбитражный суд заявление вместе с договором о покупке квартиры и документом, подтверждающим, что плата за квартиру произведена. Такими документами, согласно Налоговому кодексу, признаются приходно-кассовые ордера, чеки и платежные поручения.

С момента вступления закона в силу интересы дольщиков учитываются независимо от вида договора, по которому привлекались денежные средства. Каким бы документом ни были оформлены договорные отношения инвестора с застройщиком: заключали они договор долевого участия в строительстве или работали по другим схемам (по предварительным договорам, векселям, договорам инвестирования), — действие нового закона будет распространяться и на них.

Для заявления о своих требованиях к строительной компании инвесторам отводится двухмесячный срок с момента признания застройщика банкротом. Те из дольщиков, кто не подал заявление в арбитражный суд за это время и поэтому оказался не включен в один из двух реестров, рискуют остаться и без денег, и без квартиры. Единственный выход для них в такой ситуации — добиваться продления срока включения в реестр через суд. Однако для этого участнику долевого строительства потребуется доказать, что срок подачи заявления был пропущен по объективной причине (к примеру, если по вине почты заказное письмо с уведомлением не было получено вовремя, поэтому инвестор не мог знать о сроках подачи заявления в арбитражный суд).

Из заявлений инвесторов формируется реестр. Этот документ содержит информацию об объекте договора и заплаченных инвестором средствах, а также о тех средствах, которые дольщику еще необходимо внести. В зависимости от того, что хотят получить в итоге инвесторы: квартиру или деньги, — их включают в реестр имущественных или неимущественных требований. Реестр имущественных требований объединяет дольщиков, которые хотят получить квартиру и согласны участвовать в достройке дома. Если инвесторы не согласны принимать дальнейшее участие в решении судьбы дома и хотят вернуть вложенные в строительство деньги, они должны расторгнуть договор с застройщиком и попасть в реестр денежных требований. Сюда же независимо от желания будут включены и те участники строительства, договоры которых после рассмотрения арбитражным судом будут признаны недействительными.

Размер денежных требований инвестора к застройщику не исчерпывается той суммой, которую участник долевого строительства в свое время заплатил за квартиру. При определении размера требований также учитывается размер причиненного инвестору ущерба. Определить размер ущерба, который будет зависеть от рыночной цены квартиры, согласно п. 2 ст. 201.6 закона о банкротстве, должен привлекаемый арбитражным управляющим оценщик.
Если одна часть дольщиков согласна заниматься достройкой дома, а другая хочет получить вложенные средства, тогда последним необходимо расторгнуть договор долевого строительства. Стоимость квартиры будет определяться в соответствии с ценами на рынке. Сроки, в которые это должно произойти, в законе не определены, и те из инвесторов, кто предъявляет к компании-банкроту денежные требования, смогут получить вложенные средства не раньше, чем найдутся покупатели для той квартиры, на покупку которой они когда-то заключали договор. Для этого ЖСК должен определить размер пая, соответствующего квартире, и продать этот пай любому лицу, которое согласно стать участником жилищно-строительного кооператива.

Антон Куликов, руководитель юридического отдела компании «Право-экспресс»

Несмотря на то, что продаваться «отказные» квартиры должны по рыночной цене, вырученных от реализации этого жилья средств совсем не обязательно окажется достаточно, чтобы компенсировать дольщику причиненный ущерб и возместить все издержки, понесенные при покупке квартиры. Вряд ли квартиры в проблемных домах могут быть реализованы по той же цене, по которой сегодня выставляются на рынке объекты выполняющих свои обязательства застройщиков, считают эксперты.

Достроить незавершенное

С формированием реестров дольщиков завершается первый этап работы. Не позднее чем через два месяца с момента объявления компании банкротом внешний управляющий должен созвать общее собрание участников строительства, на котором будет решаться вопрос о создании жилищно-строительного кооператива.
«Перед проведением такого собрания арбитражный управляющий обязан проинформировать под роспись или путем направления заказного письма участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива, о правах и обязанностях членов кооператива, — поясняет Антон Куликов. — После того как собранием принято решение о создании кооператива, вопрос о передаче дома ЖСК будет рассмотрен в арбитражном суде».

Если недостроенных объектов у компании несколько, должно быть создано столько же ЖСК. Однако существуют некоторые нюансы.
«Согласно новому закону создать ЖСК для достройки объекта удастся далеко не для всякого проблемного дома. Если в процессе составления реестра выяснится, что на одни и те же квартиры в жилом доме претендуют несколько участников строительства, если застройщик не приступал к возведению дома и объект находится на стадии свайного поля, в создании жилищностроительного кооператива будет отказано, — объясняет директор информационной компании „Сибирский дом“ Александр Шляхин. — В этом случае по закону все требования дольщиков должны быть переведены из имущественных в денежные, незавершенные объекты реализованы на открытых торгах, а вырученные от их реализации средства переданы инвесторам».

В том случае, если суд выносит решение в пользу инвесторов, жилищно-строительному кооперативу передается земельный участок вместе с расположенным на нем недостроенным объектом. С этого момента организацией всех работ на строительной площадке занимаются сами инвесторы. ЖСК, который начинает выполнять функции заказчика строительства, самостоятельно будет привлекать строительную организацию, имеющую все необходимые допуски СРО и право выполнять функции застройщика.

«В процессе инвесторы могут понести дополнительные расходы, причем они могут быть связаны не только с достройкой дома, — говорит Антон Куликов. — Если после передачи незавершенного объекта выяснится, что имущества застройщикабанкрота недостаточно для погашения текущих платежей и удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди, по закону участники строительства должны взять эти расходы на себя».

Деятельность созданных инвесторами ЖСК регулируется законом о потребительских кооперативах, по которому каждый из участников кооператива имеет право на получение своего пая. Уставом организации будет предусмотрено, сколько именно средств должен внести каждый из участников для достройки дома.

Еще один важный момент: после передачи недостроенного дома жилищно-строительному кооперативу время строительства многоквартирного дома не будет ограничено сроком проведения процедуры банкротства. ЖСК будет существовать столько, сколько потребуется для завершения строительства дома.

Подвинули в очереди

По новому закону инвесторы получают преимущественное право требования. До сих пор при банкротстве застройщика дольщики оказывались в конце длинной очереди кредиторов. Перед ними в этой очереди стояли подрядчики, поставщики материалов и электроэнергии, и всегда существовала опасность, что к моменту, когда дело дойдет до инвесторов, вырученных от продажи имущества средств может не хватить. Теперь требования инвесторов будут удовлетворены в третью очередь, после того как компания рассчитается с сотрудниками, возместит судебные расходы и причиненный здоровью вред. Остальные кредиторы застройщика могут рассчитывать на получение своих денег не раньше, чем будут удовлетворены требования дольщиков. Причем если ранее выставленное на продажу имущество обанкротившегося застройщика оценивалось по балансовой стоимости, то сейчас определяется его рыночная цена.

Если создание жилищно-строительного кооператива по какой-то причине невозможно, дольщики смогут получить свои средства после продажи имущества застройщика-банкрота (земельного участка с расположенным на нем недостроенным домом). Средства, вырученные от продажи залогового имущества, будут распределяться между кредиторами.

Елена Хамардюк, руководитель отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края

Право аренды земельного участка на ул. Ботанической, где находится очередной долгострой «Стройтехники», ПСК «Союз» переуступила НП «Ботанический». Согласно графику достройки семь домов «Стройтехники» будут сдаваться во втором полугодии 2012 года, если инвесторы своевременно внесут доплату по следующему принципу. Большую часть — 60% средств — направят на погашение требований залоговых кредиторов (инвесторов, заключавших с застройщиком договор долевого участия в строительстве в соответствии с 214-ФЗ).Однако здесь существует один важный момент. Если компания-банкрот в свое время привлекала для строительства банковский кредит, и залогом при этом выступал земельный участок, на котором строится дом, банк получит с дольщиками равные права.
Вторая часть суммы — 25% — будет направлена на выплату инвесторам, которые заключили с застройщиком другие виды договоров (покупали квартиру по вексельным схемам, предвари-тельному договору). Им будет возмещен реальный ущерб за исключением процентов и штрафов.

Если требования залоговых кредиторов отсутствуют, 85% средств, вырученных от реализации земельного участка и расположенного на нем недостроенного дома, предназначено для погашения денежных требований участников строительства. 10% поступит на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, если средств от продажи других активов застройщика оказалось недостаточно для удовлетворения их требований.

По словам Елены Хамардюк, насколько быстро объект будет реализован и найдутся ли желающие купить принадлежавшую проблемному застройщику площадку, целиком и полностью зависит от того, во сколько будет оценено принадлежащее строительной фирме право аренды земельного участка. «Учитывая, что последние три года администрацией города не проводились тендеры по продаже участков и застройщики уже успели ощутить дефицит свободных площадок для строительства, вполне вероятно, что найдутся такие застройщики, которые захотят приобрести право аренды земельного участка объекта незавершенного строительства», — объясняет эксперт.

А как на практике?

В настоящее время в Красноярске решения своей судьбы ожидают одиннадцать многоквартирных домов, находящихся в разной степени готовности. Три строительных компании, которым они принадлежат, признаны банкротами. По информации Службы строительного надзора и жилищного контроля, дальнейшая судьба этих недостроев будет зависеть от того, насколько компании продвинулись в решении проблемы обманутых дольщиков к моменту вступления закона в силу.

«Достройка домов компаний „Сибстоун“ и „Красноярец плюс“ теперь возможна только путем создания ЖСК или продажи права аренды на земельный участок незавершенного объекта третьему лицу, — объясняет руководитель отдела надзора за долевым строительством Службы Елена Хамардюк. — Немного отличается процедура в случае компании „Стройтехника“, успевшей до вступления в силу закона ввести внешнее управление. Теперь эта компания, чтобы не терять время, будет заниматься достройкой своих объектов. Уже заключены договоры генерального подряда, подано извещение в Службу о возобновлении строительно-монтажных работ в микрорайоне Покровский. Параллельно будет проводиться процедура, предусмотренная 210-ФЗ, составление реестров требований участников строительства, создание жилищно-строительных кооперативов (в том случае, если решение об их создании будет принято). Когда арбитражным судом будут утверж-дены реестры требований участников строительства и инвесторами будет принято решение о создании ЖСК, „Стройтехника“ планирует передать образованным ЖСК объекты в высокой степени готовности, которая позволит ввести эти дома в эксплуатацию».

Из длинного списка проблемных объектов существует одно исключение. Речь идет о жилом доме по адресу: Ботаническая, 17. Дом на Ботанической в Службе строительного надзора сегодня называют «наименее проблемным из всех объектов». Дело в том, что, хотя работы на площадке были самовольно начаты все той же компанией «Стройтехника», заказчиком строительства являлась стабильно работающая компания ПСК «Союз», которой участок на Ботанической принадлежал по праву аренды. Поэтому на этот объект не распространяется действие недавно вступившего в силу закона. «К настоящему моменту компания „Союз“ переуступила право аренды на участок некоммерческому партнерству „Ботанический“, которое с этого момента будет являться застрой-щиком дома, — объясняет Елена Хамардюк. — Некоммерческое партнерство, созданное из числа участников долевого строительства дома, уже получило разрешение на строительство. Заключен договор с генеральным подрядчиком строительства объекта. Принимают меры по снижению размера доплаты, которую предстоит внести участникам строительства. Сегодня доплата установлена на уровне от 16 до 17 тысяч рублей за квадратный метр, однако она может быть снижена при положительном согласовании предлагаемой корректировки проекта дома. Для этого в проектную документацию на строительство объекта должны быть внесены изменения, предусматривающие размещение на техническом и цокольном этаже здания дополнительных коммерческих площадей. Возможность этих изменений в настоящее время рассматривается».
Далее ситуация будет развиваться так, как в случае с любым другим строящимся объектом любого другого застройщика: определяется срок проведения работ, инвесторы заключают договоры долевого участия с новым застройщиком, вносят деньги за квартиры.

Евгений Ганчуков, внешний управляющий компании «Стройтехника»

По признанию специалистов Службы, чем больше инвесторов, перед которыми не выполнены обязательства, осталось у признанного банкротом застройщика, тем сложнее будет найти выход из ситуации. Ведь от этих разных людей с отличающимися ситуациями требуется договориться и принять общее решение. Что касается компании «Стройтехника», то в руководстве фирмы намерены продолжить начатую работу по достройке объектов. «Новый закон не только не запрещает продолжение строительства, но и допускает возможность завершения строительства на стадии внешнего управления, — комментирует сложившуюся ситуацию внешний управляющий компании „Стройтехника“ Евгений Ганчуков. — Кроме того, общие положения закона о внешнем управлении остались прежними: основной целью внешнего управления является восстановление платежеспособности. Достижение этой цели в случае „Стройтехники“ невозможно без завершения строительства проблемных объектов. Состоявшимся 26 августа собранием кредиторов утвержден план внешнего управления, который предусматривает достройку домов, и у предприятия возникла необходимость выполнить свои обязательства».

На сегодняшний день из почти девятисот инвесторов «Стройтехники» о своем согласиии участвовать в достройке дома и внести доплату объявили только четверть. После вступления в силу поправок в закон о банкротстве они больше не могут занимать выжидательную позицию. На то, чтобы заявить о своих требованиях и встать в один из реестров, инвесторам отводится два месяца, с 15 августа до 15 октября.

«Одной из причин низкой активности инвесторов до сих пор было то, что они обладали правом залога на квартиру. Поэтому многие из них предпочитали не заявлять о себе, ожидая, пока проблема так или иначе не будет решена. Новым законом это положение устранено, — объясняет Евгений Ганчуков, — теперь инвесторы получают право выбора: либо требовать у застройщика возмещения вложенных ими средств, либо строить квартиру. Для того чтобы этим правом воспользоваться, они должны подать в арбитражный суд и мне как управляющему заявление. И только те из инвесторов, кто встанет в реестр, получат право решать судьбу объекта».

Согласно составленному «Стройтехникой» графику достройки проблемных объектов семь домов «Не позднее, чем через два месяца с момента объявления компании банкротом, внешний управляющий должен созвать общее собрание. Если участники строительства примут решение создать кооператив, вопрос о передаче дома ЖСК будет рассмотрен в арбитражном суде. В процессе достройки дома инвесторы могут понести дополнительные расходы, причем они могут быть связаны не только со строительством. Если после передачи незавершенного объекта выяснится, что имущества застройщика-банкрота недостаточно для погашения текущих платежей и удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди, по закону участники строительства должны взять эти расходы на себя».

Жилой дом по улице Грунтовой, 28а (ООО «Красноярец плюс»), — один из наиболее сложных незавершенных объектов этого застройщика будут сдаваться во втором полугодии 2012 года. Но для того чтобы продолжение строительства стало возможным, инвесторы должны внести доплату, размер которой на сегодняшний день установлен на уровне 8 444 рубля за квадратный метр. И те дольщики «Стройтехники», которые хотят получить квартиру и встать в реестр имущественных требований, одновременно с этим должны будут подписать дополнительное соглашение на доплату. По словам внешнего управляющего компании «Стройтехника» Евгения Ганчукова, в дальнейшем размер этой доплаты может быть сокращен.
«Мы нашли пути снижения доплаты. Но это снижение станет возможно только после того, как будет реализовано имущество компании, — рассказывает Евгений Ганчуков. — Сейчас мы выставили на продажу тринадцать квартир, которые ранее были выведены из имущества „Стройтехники“. После того как это жилье будет реализовано, произойдет перерасчет. Доплата будет корректироваться и в зависимости от уровня достройки здания. Если инвесторы согласятся получить квартиры с черновой отделкой, если они готовы самостоятельно установить сантехнику, это также в конечном счете приведет к снижению доплаты. Кроме того, сегодня для инвесторов предусмотрена возможность рассрочки платежа».

Подготовлены поправки в действующий краевой закон «О мерах государственной поддержки граждан — участников долевого строительства, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края». Основные положения закона остаются прежними, дольщики получат для внесения доплаты беспроцентный кредит сроком на пять лет, изменится только размер кредита — максимальная сумма, которую смогут теперь взять инвесторы для внесения доплаты, составит 850 тысяч рублей. Ожидается, что поправки в краевой закон будут приняты Законодательным собранием в осеннюю сессию, сразу после того как парламентарии выйдут с летних каникул.

Но еще до принятия изменений в законодательстве, не дожидаясь внесения доплат, «Стройтехника» готовится приступить к работам на строительных площадках. Подготовительные работы, предшествующие началу строительства, завершены, оформлены договоры генерального подряда между застройщиком и компаниямиподрядчиками, сейчас ведется работа по освидетельствованию техники и инвентаризация стройматериалов на объектах.

«В сентябре начались работы на площадке второго дома в Покровском, в октябре приступим к работам на оставшихся объектах „Стройтехники“, — рассказывает Евгений Ганчуков, — первые два месяца мы будем строить на собственные средства, не вкладывая деньги инвесторов. Этим мы хотим показать, что предложенная нами программа работает. Мы потеряли два месяца, пока в компании менялась процедура управления, но если сейчас начнут поступать средства от инвесторов, до конца года мы успеем возвести коробки большинства домов».

Для «Стройтехники» многое будет зависеть от активности инвесторов, от способности людей, которые уже были обмануты один раз, поверить застройщику и предлагаемой им программе.

О том, насколько новый закон окажется действенным в случае других компаний-банкротов, никто из экспертов судить сейчас не берется.
«Говорить о том, насколько хорош или плох принятый закон, сегодня преждевременно, — говорит Елена Хамардюк. — Все его положительные и отрицательные моменты проявятся в ходе реализации, существует вероятность, что во время правоприменительной практики отдельные его положения потребуется изменить». Здесь самое время вспомнить, что поправки в другой закон, который принимался для защиты дольщиков, — № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — продолжают вноситься по сей день. Последний раз этот нормативный документ корректировался в прошлом году, через шесть лет после вступления в силу.

Татьяна Крупко