Участок под строительство | Как выбрать загородный участок?

Что бы будущие владельцы ни планировали построить на загородной земле, большой коттедж для постоянного проживания семьи или скромный дачный домик, путь к нему всегда начинается одинаково — с покупки участка.

Покупка участка, который бы во всем отвечал представлениям будущих владельцев о комфортном проживании за городом, — непростая задача. Даже если до этого покупателей в собственности уже был земельный надел, и они знают, с какими критериями подходить к выбору. И тем более сложная, если с покупкой земли они сталкиваются впервые.
Разнообразных критериев при выборе участка не меньше, а то и больше, чем при покупке городской квартиры: характер грунтов и рельеф, транспортная доступность и возможность зимнего подъезда, наличие рядом соседей, какое будущее ждет территорию через несколько лет — вот только неполный список требований, которые предстоит учесть будущим собственникам. От того, как они справятся с этой задачей, будет зависеть, насколько комфортной окажется их жизнь в собственном доме на своей земле.

Зачастую покупателям приходится выбирать, какие из этих критериев для них более важные, а от чего они спокойно могли бы отказаться. Начать с составления списка требований к земельному наделу советуют специалисты.

«Тут уж приходится выбирать или близость к работе, или близость к лесу и водоему, — объясняет руководитель земельного отдела компании „Посад“ Татьяна Молтянская. — Если после переезда в поселок покупатели собираются ежедневно возвращаться в город на работу, если в семье есть дети, и их нужно возить в школу, тогда главным критерием при выборе может стать хорошая транспортная доступность.
Другие покупатели приобретают дом, чтобы он стал местом для отдыха, куда семья будет наведываться в праздники и выходные. Для этой категории покупателей важнее расположение участка в живописном месте, чем удобная транспортная развязка или наличие поблизости от населенного пункта магазинов. В таком случае находиться участок может на большем удалении от города».

Пакет документов

Однако существует один момент, мимо которого не может пройти ни одна категория покупателей, какие бы индивидуальные требования к участку они ни предъявляли, — это наличие у продавца полного пакета документов. И в этом отношении специалисты советуют не идти на компромисс, и, стараясь выгадать что то, не приобретать участок с неполным пакетом документов. В конце концов стоимость земли — не та сумма, потерю которой затем можно будет списать на приобретение жизненного опыта.

Татьяна Молтянская, руководитель земельного отдела компании «Посад»

Первое, что должно интересовать покупателя при выборе участка, — на каком основании земельный надел принадлежит его нынешнему владельцу. На руках у продавца должны находиться правоустанавливающие документы. Для участков, которые продаются в собственность, таким документом являются договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, свидетельство о праве собственности. Этот документ должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав собственности на объекты недвижимости. А также у владельца должен быть кадастровый паспорт земельного участка. Если земельный надел приобретался в браке, желательно также заручиться согласием второго супруга на проведение сделки.
В том случае, если земельный надел не продается в собственность, а переуступается право его аренды, правоустанавливающим документом будет договор аренды земельного участка, распоряжение, на основании которого этот договор утверждался, и кадастровый паспорт земельного участка.

В собственность или в аренду?

Понравившийся покупателю земельный участок у нынешнего владельца может находиться в собственности или в аренде. Если покупатель собирается приступить к строительству дома в ближайшее время, с каким именно из двух этих видов права на землю, собственности или аренды, он будет приобретать участок, большого значения не имеет. Разумеется, при условии, что срок аренды участка достаточный, чтобы на земельном наделе можно было построить дом и ввести его в эксплуатацию.

Однако при покупке участка, находящегося у продавца в аренде, необходимо провести комплекс предварительных мероприятий для подготовки сделки. Если договор аренды земельного участка краткосрочный и заключен на срок менее пяти лет, для сделки потребуется заручиться согласием департамента градостроительства администрации города или района, в зависимости от того, где именно находится участок. Если участок его нынешнему владельцу предоставлен в долгосрочную аренду, достаточно будет только уведомить департамент градостроительства о смене арендатора.
В процессе подготовки сделки необходимо подтверждение, что арендная плата за участок полностью внесена, а на земельном наделе не существует каких-либо обременений (условий, которые могли бы ограничивать его использование), ведь среди них вполне могут оказаться и такие, которые помешают новому владельцу построить на нем именно то, что он бы хотел. Например, не позволят разместить в самой удобной части участка постройки, потому что именно в этом месте под его территорией проходят подземные коммуникации. В документах на такой участок обычно указывается, что на части участка невозможно проводить земельные работы на глубине более двух метров.

Наталия Никонова, директор компании «Сады Семирамиды»

Проверка на обременения

Обременения, которые способны ограничивать использование участка, бывают двух видов. Первые связаны с прохождением по территории подземных коммуникаций, линий электропередач, трубопроводов, водоснабжения. Если у продаваемой земли существуют подобные обременения, они обязательно будут указаны в кадастровом паспорте земельного участка. Вторая группа обременений — юридические, они могут быть наложены на землю судом, банками, третьими лицами, которые заключили с владельцами договор по поводу этого земельного участка.

«Собственники могли заложить земельный участок для получения кредита, и на участке лежит обременение — объясняет Татьяна Молтянская. — Чтобы убедиться в отсутствии у участка подобных обременений, перед сделкой нужно получить справку в Управлении Росреестра. Предоставить такую информацию могут любому лицу. Получать такую справку нужно и на землю, находящуюся в собственности, и на участки, которые находится в аренде. Условия аренды регистрируются в Управлении Росреестра, поэтому из справки, которую получают перед сделкой, ясно, в пользу какого лица зарегистрировано право на аренду с определенным сроком».

Границы участка

На рынке можно встретить предложение купить участок в дачном поселке на землях сельхозназначения без обязательного подряда на строительство. Нынешние собственники этой земли когда-то сами приобретали паи у совхозов, затем объединили эти наделы в один большой участок, провели дороги и теперь предлагают участки частникам. Обычно такие наделы продаются уже размежеванными, с выделенными границами.

Но если размежевание на участке не проведено, а земля тем не менее на продажу выставляется, то купивший такой участок человек может оказаться в ситуации, когда в результате сделки он получит совсем не то, на что рассчитывал. И вместо земельного участка в живописном месте на первой линии, на берегу реки, станет обладателем кусочка земли где-нибудь по соседству с шумной трассой.
По словам Татьяны Молтянской, из документов на землю должно быть понятно, какой именно участок получит в результате сделки покупатель. «Если вам предлагают купить участок на землях сельхозназначения, где земля еще не размежевана, к такому предложению нужно отнестись очень осторожно, — объясняет эксперт, — лучше, чтобы у участка был кадастровый план, который соответствует генеральному плану дачного поселка и в котором указана точная площадь надела».

Статус имеет значение

Другая важная характеристика участка, которая должна интересовать потенциального покупателя, — вид разрешенного использования (установленные законом условия использования земли). Покупатели, которые приобретают землю под строительство дома, могут выбирать участок на территории населенного пункта с разрешенным использованием: «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» и «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)».
Участок для ведения личного подсобного хозяйства почти ничем не отличается от земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства. И на том, и на другом земельном наделе можно построить коттедж высотой до трех этажей, с которым у собственников не возникнет проблем с регистрацией. И по стоимости эти земельные наделы одинаковы.

Елена Десайдзе, пресс-секретарь УФМС по Красноярскому краю

Построить дом для постоянного проживания можно и на землях населенных пунктов с разрешенным видом использования под дачное строительство, вот только прописаться на дачной земле удается далеко не всегда. В одних садовых обществах можно построить коттедж и получить в нем регистрацию, в других дачных обществах капитальный дом, даже площадью в 400 квадратных метров, может получить только статус дачного дома, и регистрации в нем придется добиваться.
«В нескольких дачных обществах в пригороде Красноярска собственники домов получают регистрацию, — рассказывает Татьяна Молтянская. — Это дачное общество «Отдых» в районе поселка Солонцы, «Южное» в районе Удачного, где возводятся капитальные дома, есть такое дачное общество и в районе поселка «Сосны».

Проблема прописки на дачной земле

В начале июля у собственников дачных домов, желающих получить регистрацию, появилась надежда на возможное разрешение ситуации. Конституционный суд России признал норму закона о садоводческих и дачных обществах, которая не позволяет гражданам зарегистрироваться в жилых строениях на садовых земельных участках, не соответствующей Конституции.

Эпопея с регистрацией на даче длится уже не первый год. Впервые право на регистрацию гражданину, не имевшему кроме дачи никакого другого жилья, удалось отстоять в Конституционном суде еще в 2008 году. Тогда ожидалось, что за этим решением последуют соответствующие поправки в закон о садоводческих и дачных обществах, однако Госдума изменения в законодательство так и не внесла.

Поэтому собственнику, добивавшемуся регистрации на загородном участке, приходилось действовать через суд. Ему необходимо было доказать, что принадлежащее ему строение пригодно для постоянного проживания. Для установления этого факта суд назначал проведение строительной экспертизы. Причем эта процедура распространялась только на дачные дома, находящиеся в границах населенных пунктов.

По информации Управления УФМС по Красноярскому краю после первого решения Конституционного суда, положительного решения суда и регистрации по месту жительства в Красноярском крае удалось добиться 59 гражданам, проживающим в 30 домах в садоводческих товариществах. Причем эти садоводческие товарищества находятся главным образом на территории Красноярска.

И вот в июле нынешнего года Конституационный суд принимает новое положительное решение по «дачному» делу. Значит ли это, что регистрация на дачах теперь станет массовой? Не обязательно. Однако ясно одно — если до сих пор претендовать на регистрацию в дачном доме могли только владельцы строений, расположенных на землях населенных пунктов, то теперь такая возможность появилась и у обладателей домов в садовых товариществах, построенных на землях сельхозназначения.

«Пока сохраняется прежний порядок, — рассказывает пресс-секретарь УФМС по Красноярскому краю Елена Десайдзе. — Ссылаясь на последнее решение Конституционного суда, гражданин может обратиться в суд с заявлением, в котором он просит признать принадлежащее ему строение пригодным для постоянного проживания. И в том случае, если по делу будет принято положительное решение, он должен обратиться в подразделение Управления УФМС для оформления регистрации».

Вопрос с коммуникациями

Многим их тех, кто сегодня ищет подходящий участок для строительства дома, хотелось бы купить землю с возможностью подключения ко всем инженерным коммуникациям, но такие наделы можно найти разве что в черте Красноярска. Всем обладателям участков за пределами города вопрос обеспечения инженерными коммуникациями придется решать самостоятельно. При покупке земли покупателя должно интересовать наличие поблизости сетей и возможность присоединения к ним. В первую очередь это относится к электросетям.
«За все время работы нашего агентства на рынке земли не было ни одного случая, чтобы человек купил с нашей помощью участок и не смог получить техусловия на подключение его к электросетям, — рассказывает Татьяна Молтянская, — вопрос всегда решается тем или иным способом. Собственники или подключаются к существующим трансформаторным подстанциям, или несколько соседей объединившись, строят свою собственную. В последнее время появилось немало заявок от покупателей на приобретение участка с готовыми техническими условиями. Продавцы достаточно быстро сориентировались по этим изменившимся требованиям и теперь, прежде чем выставлять участок на продажу, получают технические условия на присоединение к сетям. Но стоимость такой земли сразу же вырастает процентов на двадцать».

Такое благо цивилизации, как централизованный водопровод, в пригороде Красноярска есть далеко не везде, но даже в тех поселках, где собственный водопровод существует, водой обеспечены не все улицы. Зачастую владельцы решают вопрос водоснабжения самостоятельно — устройством скважины. Красноярцам в этом смысле повезло, почти везде в пригородах краевого центра водоносные горизонты располагаются неглубоко.

С чего начать?

Только приступая к поискам участка для строительства загородного дома, покупателям уже нужно себе представлять, какое благоустройство они хотели бы сделать на собственном земельном наделе. Учитывать эти требования к земельному наделу при выборе участка и подбирать землю уже в соответствии с этими представлениями.

«Если владельцы хотели бы, чтобы в доме было много солнечного света, то и участок им нужно изначально выбирать на открытой площадке, а не пытаться приблизить уже купленный надел к своим представлениям, переделывать природу и вырубать деревья, — говорит директор компании „Сады Семирамиды“, занимающейся ландшафтным дизайном, Наталия Никонова. — Кроме того, тем, кто покупает земельный надел в сосновом лесу, нужно иметь в виду, что на таком участке никогда не будет красивого газона или цветущих кустов роз, как бы того ни хотелось владельцам. Можно вложить немало средств в переустройство участка, можно полностью поменять верхний слой грунта, но цветущего сада на этом участке не получить. Растущие на нем сосны изменяют состав почвы, и на таком грунте почти ничего не растет. Это отнюдь не значит, что возможности его оформлении ограничены и что на таком земельном участке нельзя создать интересные ландшафтные композиции, участок в лесу может быть даже более красивым, чем утопающий в цветах сад».

По словам Наталии Никоновой, тем покупателям, кто хотел бы получить цветущий сад, и земельный надел для строительства дома в пригороде Красноярска надо выбирать среди участков в районах с плодородными почвами: в деревне Минино, на станции Минино или в Удачном. Почти ничего не вырастить на солончаках в Солонцах. Даже если владельцы привезут на такой участок чернозем, грамотно подготовят грунт и раскатают на этом грунте готовый рулонный газон, зеленая лужайка будет расти на этом подготовленном основании только первые несколько лет. Со временем соль поднимется в верхние слои грунта, и тогда газон погибнет.

Если владельцы будут следовать этому принципу предложенному специалистом и определять свои пожелания к благоустройству еще на этапе выбора участка, тогда им никогда не понадобится выравнивать склоны, потому что они всегда мечтали жить на равнине или сносить на участке вековые сосны, чтобы в гостиной появилось больше света. А главное, не придется нести связанных с этим дополнительных расходов.

Татьяна Крупко