Товарищество собственников | Недвижимость в Красноярске

Поправки в Жилищный кодекс, принятые Госдумой в мае и закрепленные федеральным законодательством в июне, призваны усовершенствовать управление многоквартирными домами и установить контроль в этой сфере как со стороны органов государственной власти, так и со стороны собственников помещений в многоквартирных домах.

Согласно поправкам региональные власти проверяют соответствие устава ТСЖ закону, правомерность его создания и выбора управляющей компании. При выявлении нарушений уполномоченные органы могут обратиться в суд с требованием о ликвидации ТСЖ или признании договора управления домом недействительным.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы местного самоуправления с жалобой на управляющую компанию. Комментируя самые существенные изменения в Жилищном кодексе, вице-премьер РФ Дмитрий Козак отметил: «В случае поступления жалобы органы местного самоуправления в течение пяти дней обязаны приступить к проверке того, как выполняет свои обязанности управляющая компания. В случае, если в результате проверки в течение 15 дней подтвердятся факты ненадлежащего выполнения ею своих обязанностей, орган местного самоуправления должен собрать общее собрание жильцов и определить судьбу этой управляющей компании».

Президент России Дмитрий Медведев подчеркнул, что теперь инициатива проверки деятельности управляющей компании может исходить не только от жильцов. «Даже если со стороны жильцов такой инициативы не будет — это обязанность органа местного самоуправления. Он должен проконтролировать, как ситуация разрешится, и способствовать призванию к ответственности управляющей организации и проведению необходимых собраний», — сказал президент.

На региональном уровне помощь в контроле над деятельностью управляющих организаций и товариществ собственников жилья призвана оказывать Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.
В новой редакции Жилищный кодекс запрещает создавать ТСЖ на стадии строительства дома. В отношении новостроек управляющие компании отбираются местными властями на конкурсной основе. До момента, когда собственники помещений смогут выбрать способ управления построенным домом сами, за ним должна будет следить управляющая компания — победитель открытого конкурса. Пока застройщик не передаст управление многоквартирным домом компании, выигравшей в конкурсе, эти обязанности будет выполнять сама строительная компания или управляющая организация, с которой застройщик заключил договор.

Поправки коснулись создания и деятельности товариществ собственников жилья. Теперь ТСЖ может объединять несколько многоквартирных домов, только если общее число квартир в них не превышает 30. Разделить товарищество, созданное в нескольких многоквартирных домах, и выйти из него стало проще — для принятия решения о выходе собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов из такого ТСЖ достаточно воли собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Уточнен перечень общего имущества в доме, порядок проведения общего собрания собственников, полномочия органов управления ТСЖ. В частности новая редакция пункта 1 статьи 47 ЖК РФ гласит: «В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование)».

Таким образом, Жилищный кодекс РФ ввел обязательное условие для проведения заочного голосования — это отсутствие кворума на собрании, проводимом путем совместного присутствия. Теперь любые собрания (как общие собрания членов ТСЖ, так и общие собрания собственников) должны проводиться по такой схеме — сначала очное, а потом, в случае отсутствия кворума, путем заочного голосования.
Кроме того, закон определил права членов ТСЖ и собственников, таковыми не являющихся. Предусмотрена возможность внесения платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. Установлены требования к должностным лицам жилищных кооперативов. Ими, в частности, не могут быть дисквалифицированные и судимые за умышленные преступления лица, а также бывшие руководители и главные бухгалтеры обанкротившихся строительных компаний.

Управление многоквартирным домом, где ТСЖ не создано, перейдет к совету дома из числа собственников помещений в нем. Этот орган будет взаимодействовать с управляющими организациями, контролировать качество содержания и ремонта общего имущества и качество коммунальных услуг, которыми пользуются собственники жилых и нежилых помещений.

Изменения в Жилищный кодекс вступили в силу с 18 июня 2011 года. В настоящее время разрабатываются подзаконные акты, в частности, порядок проведения проверок органами местного самоуправления жалоб граждан к УК, стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, состав минимального перечня работ по обеспечению надлежащего содержания общего имущества.