Кредиты на недвижимость | Как сэкономить на выплате ипотечного кредита?

Наверное, каждый, кто сегодня обращается в банк за получением ипотечного кредита, хотел бы в дальнейшем сократить расходы на его обслуживание. Но далеко не всякий знает, что именно для этого нужно предусмотреть сначала на этапе получения кредита, а затем уже при его выплате. О том, как снизить переплаты, нам рассказали работающие с ипотекой специалисты.

Когда речь заходит об экономии на обслуживании ипотечного кредита, обычно первым вспоминается совет, выбирая между двумя видами кредитных программ с аннуитетным и дифференцированным платежом, отдавать предпочтение последнему. Действительно, при дифференцированном графике погашения кредита, когда заемщик с первого месяца начинает одновременно выплачивать и долг, и проценты по нему, размер конечной переплаты окажется меньше. В то время как при кредите с аннуитетным платежом первые несколько лет суммы, которые платит заемщик банку, в основном идут на оплату процентов по кредиту, а основной долг при этом меняется мало.

Так, если кредит берется на один миллион рублей сроком на 15 лет под 12% годовых, то при аннуитетном виде платежей заемщик должен будет ежемесячно отдавать 12 тысяч рублей, но только 2 тысячи рублей из них будут поступать в счет оплаты основного долга, 10 тысяч рублей составят проценты по кредиту.
Если тот же кредит имеет дифференцированную схему погашения, в первые месяцы выплаты заемщика будут максимальными — ежемесячно он должен будет отдавать банку 15,5 тысячи рублей. Из них 10 тысяч рублей составят проценты по кредиту, и 5,5 тысячи рублей будут зачислены в счет погашения основного долга. Поскольку проценты по кредиту начисляются на остаток задолженности, со временем платежи по такому кредиту будут снижаться.

Именно поэтому большинство заемщиков стремится взять кредит с дифференцированным платежом. Однако на то, какой из этих двух видов кредитования выгоднее для заемщика, существует и другая точка зрения.
«Если сравнивать сумму платежа за все время обслуживания кредита, то при аннуитетном платеже человек действительно переплачивает больше, — объясняет заместитель директора ООО „Кром“ Максим Омельянчук. — Но если подходить к выбору кредита с этим критерием, тогда проще вообще отказаться от мысли о кредитовании. Поскольку при любом кредите возвращать всегда придется больше, чем брали у банка. С моей точки зрения, аннуитетный платеж для заемщика выгоднее. Несмотря на то что общая переплата, если учитывать весь срок кредитования, выходит больше, при этом варианте кредитования человек может получить кредит на более крупную сумму.
Как показывает практика, в большинстве случаев заемщики стремятся взять в банке кредит на максимальную сумму, на которую при своей зарплате они могут рассчитывать. Если уровень дохода позволяет заемщику выплачивать ежемесячно 15 тысяч рублей, по программе с аннуитетным платежом он сможет получить в кредит 1 миллион 250 тысяч рублей. Если у него есть хотя бы 300 тысяч рублей на первоначальный взнос, уже можно рассчитывать на самую недорогую однокомнатную квартиру. Проблема большинства заемщиков заключается в том, что у них нет первоначального взноса или он самый минимальный. Тогда по программе с дифференцированным платежом они получат лишь 970 тысяч рублей. Иными словами, все, на что такие заемщики смогут рассчитывать в этом случае, — это гостинка».

Существенный минус

Главный же недостаток дифференцированных платежей заключается в том, что первое время размер выплат по кредиту достаточно внушителен и может составить большую часть дохода семьи.
«Когда человек при дифференцированном графике погашения ипотеки с первых месяцев начинает выплачивать значительные суммы, составляющие большую часть семейного бюджета, зачастую при этом экономя на лечении или отдыхе, существует вероятность, что через несколько лет он может просто выдохнуться», — объясняет Максим Омельянчук.

К тому же если потенциальный заемщик собирается взять кредит с дифференцированным платежом, то выбор у него на сегодняшний день небольшой.
«На данный момент кредиты с таким способом погашения остались только в „Газпромбанке“, причем выдача подобного кредита согласовывается в индивидуальном порядке и проходит через рассмотрение кредитного комитета, — рассказывает ипотечный консультант компании „АРЕВЕРА-Недвижимость“ Жанна Малахова. — Еще совсем недавно кредиты с дифференцированным платежом предлагал Сбербанк, но в феврале нынешнего года в продуктовой линейке банка произошли изменения, и на сегодняшний день этого вида платежа у банка нет».

Жанна Малахова, ипотечный консультант компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» (т. 277-83-61)

Увеличить срок кредитования

Другой распространенный совет при выборе кредита — выбирать более длительный срок кредитования. Зависимость здесь простая: чем больше окажется срок, на который выдается кредит, тем меньше заемщику придется платить ежемесячно.
«По нашим расчетам оптимальный срок кредитования составляет 15 лет, — говорит Максим Омельянчук. — Он позволяет расплачиваться по кредиту небольшими суммами, которые не будут создавать нагрузку на семейный бюджет, и в то же время размер общей переплаты получается не таким значительным. Если в кредит берется 1 миллион рублей, при сроке кредита 5 лет ежемесячный платеж составит 22 250 рублей, на 10 лет — 14 350 рублей, на 15 лет — 12 000 рублей, на 20 лет — 11 000 рублей, на 25 лет — 10 500 рублей, на 30 лет — 10 300 рублей. Но стоит ли платить лишние 15 лет, ради того чтобы сократить размер ежемесячных выплат на 1 700 рублей?».

Однако, по мнению эксперта, иногда встречаются ситуации, когда имеет смысл брать кредит и на более длительный срок. «Бывает так, что для покупки квартиры заемщику не хватает взятых в кредит средств, причем недостает небольшой суммы в пределах 100–200 тысяч рублей. Тогда действительно срок кредитования можно продлить, за счет этого сумма кредита также немного увеличится, — объясняет Максим Омельянчук. — Потом, когда у заемщика изменится жизненная ситуация и появятся свободные средства, он может расплачиваться по кредиту досрочно. Изменить срок кредитования можно будет в любой момент».

Расплатиться досрочно

Но самый распространенный совет — при первой возможности начинать досрочно гасить кредит.
«Во многих банках отменен мораторий на досрочное погашение ипотеки, а у тех, у которых он все еще действует, он варьируется от 2 до 6 месяцев, — рассказывает Жанна Малахова, — по истечении этого срока заемщик имеет право производить досрочное погашение. Скажем, ежемесячный платеж семьи составляет 15 тысяч рублей, оба супруга получили отпускные и готовы внести большую сумму — 30 тысяч рублей — в качестве частичного досрочного погашения. Заемщик, который производит досрочное частичное погашение, может требовать у банка пересчета платежей или срока кредита».

Среди банков, которые выдают кредиты, есть такие, что при частичном досрочном погашении предоставляют заемщику выбирать между изменением срока кредитования и изменением размера ежемесячного платежа.
«Для клиентов банка гораздо выгоднее уменьшать сроки кредитования, чем размер ежемесячного платежа, — советует Жанна Малахова, — в этом случае размер переплаты в итоге окажется существенно меньше. Причем лучше всего проводить частичное погашение кредита именно в первые годы пользования кредитом, тогда удастся максимально снизить переплату. Потому при аннуитетных платежах формула рассчитана таким образом, что первые несколько лет клиент выплачивает главным образом проценты. Скажем, заемщик брал в кредит один миллион рублей сроком на 15 лет. Кредитная программа имеет аннуитетный график погашения. Ежемесячный платеж по нему составит 12 тысяч рублей. Но если через три месяца после получения кредита заемщик производит частичное погашение за счет средств материнского капитала в сумме 365 тысяч рублей и уменьшает срок кредита, то вместо прежнего срока расплачиваться по кредиту ему останется 6,5 лет. Первоначально переплата по этому кредиту, взятому на 15 лет, составила бы 1 миллион 144 тысячи рублей. При сокращении срока кредитования до 6,5 лет размер переплаты уменьшится до 295 тысяч рублей».

Сократить платежи или срок кредита?

Хотя ответ на вопрос, что именно поменять, срок кредитования или размер ежемесячных выплат, не выглядит таким однозначным. С одной стороны, чем быстрее вы рассчитаетесь по кредиту, тем меньшей в итоге окажется сумма переплаты.

С другой, нельзя забывать о том, что со временем цена денег меняется, и рубли, которые сегодня клиент одалживает у банка на покупку квартиры, через 10 лет будут стоить меньше. Поэтому торопиться их отдавать сразу, наверное, не стоит. Официальный размер инфляции составляет около 10%, и, если ничего не изменится в ближайшие несколько лет, тот кредит, который заемщик берет сегодня под 11% годовых, окажется по сути для него беспроцентным.
«Цены на недвижимость растут. С 2000 года квартиры в Красноярске подорожали в 7 раз, — рассказывает Максим Омельянчук. — В 2000 году двухкомнатная квартира в центре города стоила около 350 тысяч рублей. Даже если человек, взявший тогда кредит на эту сумму под 14 процентов годовых, к этому моменту выплатил ее в двойном размере, к настоящему моменту он заплатил 700 тысяч рублей. На сегодняшний момент цена этой недвижимости составляет 2 миллиона 400 тысяч рублей».

Не стоит забывать и о том, что с течением времени зарплата заемщика возрастает, а платеж по кредиту все это время остается одним и тем же. И после пятого года платежей по кредиту эти суммы перестанут составлять заметную часть в доходе заемщика.

Максим Омельянчук, заместитель директора компании «Кром» (т. 227-19-31)

Воспользоваться материнским капиталом

Источником средств для досрочного погашения кредита могут стать материнский капитал и налоговый вычет. «В последнее время для частичного досрочного погашения зачастую используют средства материнского капитала, — рассказывает Жанна Малахова. — Абсолютно все банки принимают его в качестве оплаты ипотеки. Это предложение оказывается особенно выгодным в тех случаях, когда кредит берется для улучшения жилищных условий, чтобы внести доплату при обмене квартиры. Размер доплаты в этом случае, как правило, небольшой и составляет около 700 тысяч рублей, 365 тысяч из этой суммы можно погасить за счет средств материнского капитала. Семье остается выплатить только около 300 тысяч рублей. Ежемесячные платежи по такому кредиту не окажутся тяжелым бременем для семейного бюджета. При этом семья получает возможность переехать в новую, более комфортную и просторную квартиру».

Каждый гражданин России один раз в жизни имеет право на налоговый вычет. Государство возвращает потратившемуся на покупку квартиры 13% от максимальной суммы в 2 миллиона рублей. Максимальный размер выплаты составляет 260 тысяч рублей. Но если жилье приобреталось в ипотеку, у заемщиков есть возможность еще больше увеличить выплату. Дело в том, что проценты по кредиту учитываются отдельно, и заемщик имеет право получить 13% от суммы заплаченных за пользование кредитом процентов.

Мониторить ставку

Другой способ сократить платежи — следить за изменением ставки кредитования и в случае ее значительного уменьшения добиваться изменения условий кредитования.
«Если процентная ставка за время обслуживания кредита снизилась, то в этой ситуации существует два варианта: человек может перекредитоваться в другом банке или его банк снизит для него ставку. В нашей практике совсем недавно был такой пример, когда банк пошел навстречу клиенту и снизил процентную ставку заемщику, который брал кредит под 17% годовых в самую острую фазу кризиса. Пока это первый подобный случай на красноярском рынке недвижимости, о котором я слышал. Но думаю, что со временем банки начнут понимать: если они не пересмотрят условия для подобных клиентов, то эти заемщики могут уйти к конкурентам. Поэтому следить за изменением ставки в своем банке необходимо. Если ставка снизилась на несколько процентов и перед заемщиком стоит выбор, перекредитоваться в другом банке или обратиться в свой с тем, чтобы пересмотрели ставку, нужно написать заявление».

Использовать преференции

В качестве одного из способов снизить расходы можно использовать те преференции, которые банки предлагают некоторым агентствам недвижимости. Дело в том, что заемщики, оформляющие ипотеку через агентства — партнеров банков, получают кредит на более выгодных условиях, чем те, что самостоятельно обращаются в банк. Как правило, эти преференции заключаются в более низкой, обычно на полпроцента, ставке кредитования. Кроме уменьшения ставки может предлагаться снижение комиссии за выдачу ипотеки (если такая в банке существует) или сокращение моратория на досрочное погашение кредита.

Страховаться самостоятельно

Иногда в качестве одного из способов сэкономить на расходах при получении ипотечного кредита заемщикам советуют самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься страхованием. Однако опрошенные эксперты сошлись во мнении, что ту разницу в пару тысяч рублей, которую получит заемщик при обращении к страховщикам, нельзя назвать существенной экономией.

Сэкономить, сократив объем страхования, тоже не получится. Обычно банки требуют страхования залоговой квартиры, страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным. Но если человек, желая сэкономить, откажется от этого вида страхования, процентная ставка для него в этом случае может возрасти.
«Обычно банк предлагает выбирать между 5–6 страховыми компаниями, так что заемщик всегда сможет найти для себя оптимальные условия, — рассказывает Жанна Малахова. — После кризиса многие компании, заинтересованные в привлечении новых клиентов, изменили в лучшую сторону условия страхования. Страховой тариф зависит от возраста заемщика, его веса, состояния здоровья. И если человек, который берет кредит, здоров, не имеет вредных привычек, сумма страховки для него будет минимальной. При условии, что в кредит берется один миллион рублей и размер страхового взноса составляет 0,7% от суммы кредита, ежегодно выплачивать заемщику придется 7 700 рублей. Размер страхового взноса начисляется на остаток суммы задолженности, поэтому если в течение года клиент гасит какую-то часть кредита, то на следующий год страховой взнос для него будет снижен».

Не откладывать покупку

«Самый главный совет — если человек хочет сократить расходы, покупая квартиру в кредит, нужно выбирать качественный объект и не откладывать покупку, — говорит Максим Омельянчук. — Потому что основные деньги клиент теряет не когда выбирает между кредитными программами, а когда долго ищет квартиру. Если за время, пока покупатель подыскивает подходящий объект, недвижимость выросла в цене, его потери превысят сумму, которую ему удастся сэкономить при выборе кредита».

По словам эксперта, до сих пор часть покупателей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, занимают выжидательную позицию, рассчитывая на изменение ставки.

«При снижении процентной ставки недвижимость всегда вырастает в цене, — объясняет Максим Омельянчук. — Ипотека становится доступнее, больше покупателей получают возможность воспользоваться кредитованием, возрастает спрос. Соответственно и цена растет. Если сегодня заемщик берет в ипотеку миллион рублей под 12 процентов, ежемесячный платеж для него составит 12 тысяч рублей. Если ставка снизится до 9 процентов, цены на недвижимость вырастут минимум на 200 тысяч, и для приобретения квартиры человеку придется брать в кредит уже 1 миллион 200 тысяч рублей, а выплачивать ежемесячно 12,2 тысячи рублей».

Так что даже если снижение ставки, которого сегодня ждут некоторые покупатели, в ближайшее время все-таки произойдет, платить по кредиту им придется больше, чем они платили бы, оформив ипотеку без промедления.

Татьяна Крупко