Арендное жилье | Бездоходные дома

Ипотека, эта верная дорога к доступному жилью, как ее еще недавно называли, пока не стала способом решения квартирного вопроса для большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий россиян. Если верить статистике, взять кредит на покупку квартиры сегодня может только 17% работающего населения. Для тех, кто при нынешних условиях не способен обслуживать ипотеку, государство готовит новый способ, который должен помочь им обрести крышу над головой. Правда, и его сложно назвать панацеей.

В стране необходимо развивать цивилизованный рынок аренды — с таким заявлением в начале апреля выступило Министерство регионального развития РФ. С момента появления идеи массового строительства доходных домов прошло десять лет, но только теперь ведомство предложило конкретный механизм. Согласно проекту Минрегиона, заинтересованные в участии в строительстве доходного жилья застройщики на время строительства дома смогут получить у коммерческого банка в кредит под 10% годовых до 70% от стоимости объекта. После того как дом будет построен, его приобретет управляющая компания, деньги на эти цели она также сможет получить в кредит от АИЖК на 20 лет под 10–11%.

Ожидается, что благодаря этой схеме к 2020 году доходные дома составят 20%, или каждый пятый построенный в стране квадратный метр.

По замыслу Минрегиона, доходные дома должны стать первым жильем не только для молодых семей и ученых, которые при нынешнем уровне зарплат не могут позволить себе обслуживание кредита. Строительство арендного жилья поможет решить проблему очередников, уверены в министерстве. Горожане, годами стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, по мнению идеологов программы строительства доходного жилья, предпочтут сегодня заселиться в новые квартиры, чем ждать обещанной жилплощади еще десяток лет.

Конечно, такую жилплощадь невозможно будет приватизировать или использовать в качестве залога при получении кредита, за нее придется вносить арендные платежи, но это все равно лучше, чем ждать заселения в дом десятки лет, уверены в Минрегионе. Правда, часть арендной платы жителям доходных домов все же собираются компенсировать из регионального и муниципального бюджетов.

От развития рынка наемного жилья, уверены идеологи программы, выиграют все. Нуждающиеся в жилье граждане получат возможность снимать квартиры в новых домах по приемлемой цене, жить в которых они смогут, не опасаясь, что их в любой момент попросят освободить жилплощадь. Строительным компаниям проект даст возможность использовать нереализованную недвижимость на рынке аренды.

Первый проект

Первыми ласточками грядущего развития рынка арендного жилья должны стать два проекта, к реализации которых на бюджетные деньги приступили в Новосибирске и Калужской области. В мае в поселке Ложок, что располагается поблизости от новосибирского Академгородка, должно начаться строительство трех доходных домов. Заказчиком строительства выступает ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования». Управление построенными домами областное агентство также возьмет на себя. Сообщается, что стоимость аренды однокомнатной квартиры с мебелью и бытовой техникой в этих домах по предварительным подсчетам составит 14 — 16 тыс. рублей в месяц, примерно столько же, сколько сегодня стоит арендовать квартиру в Новосибирске. Будущими жителями этих домов должны стать сотрудники институтов Сибирского отделения РАН и технопарка.

Два доходных дома в Калужской области также строятся не для того, чтобы обеспечить жильем простых горожан, в нем поселятся сотрудники технопарка.

Неживая идея

Правда, у самих застройщиков такой вариант развития событий, при котором число доходных домов в ближайшие несколько лет будет расти, вызывает больше сомнения. Слишком медленную окупаемость имеет строительство доходных домов экономкласса.

«Эта схема сможет заработать только при одном условии — при наличии длинных и дешевых кредитных средств, таких, которых никакая финансовая структура сегодня не выдает, — объясняет глава группы строительных компаний „Красстрой“ Владимир Сарченко. — Если мы говорим, что главной целью проекта строительства доходных домов является обеспечение горожан доступным жильем, значит, плата за проживание в таких домах должна быть очень умеренной. В то же время участвующему в строительстве таких объектов застройщику необходимо будет получить сумму, которая позволяла бы ему обслуживать кредит. Ни о какой прибыли для строительной компании речи не идет. При нынешних условиях намного выгоднее строить жилье для продажи или вложить средства в акции, на рынке масса других более привлекательных инструментов для инвестиций, чем строительство доходных домов».

Надо сказать, что компания «Красстрой», на счету которой реконструкция малогабаритного жилья экономкласса в Октябрьском и в Солнечном районах Красноярска, в свое время рассматривала для себя возможность строительства для сдачи жилья в аренду. Но затем в руководстве компании пришли к решению квартиры продавать.

Медленная окупаемость

Никакие из предлагаемых сегодня правительством преференций, по мнению Владимира Сарченко, не способны кардинальным образом изменить ситуацию. Предоставление земли под застройку, которое выдвигается в качестве одного из способов стимулирования строителей к участию в подобных проектах, на срок окупаемости таких проектов не повлияет. Ведь цена участка занимает небольшую часть в конечной стоимости объекта. Налоговые льготы для строителей также мало что меняют.

О том же свидетельствуют все предыдущие попытки построить в стране доходные дома. Уже реализованные проекты далеки от того, чтобы называться доступным по цене жильем для малообеспеченной части населения. Единственный на сегодняшний день существующий в Москве доходный дом располагается в Николоворобьинском переулке и представляет собой скорее хорошую гостиницу, чем жилье для тех, кто нуждается в крыше над головой. Арендовать квартиры в нем могут себе позволить только иностранные специалисты с хорошей зарплатой, приезжающие в столицу по приглашению российских компаний.

Среди всех объектов, к настоящему моменту реализованных в стране, под определение доступного наемного жилья подходят только два дома, построенные в Кемеровской области, в Новокузнецке. Стоимость аренды однокомнатной обходится в 1600 рублей без учета стоимости коммунальных услуг. За двухкомнатную квартиру живущие в этом доходном доме семьи платят 2200 рублей. Но все это лишь благодаря тому, что квартиры в новом доме после достройки выкупил муниципалитет, который теперь и сдает их молодым семьям, студентам и молодым ученым, пока те не найдут другого способа решения квартирного вопроса.

И другие причины

Но помешать развитию проекта строительства доходных домов могут не только длительные сроки окупаемости, вторая причина, по которой распространенное на Западе съемное жилье вряд ли сможет прижиться у нас, — чисто психологическая. Это на Западе жить годами в арендованной квартире — распространенная практика. Там подобный подход позволяет специалистам снимать жилье более высокого класса, чем при своем нынешнем уровне доходов они смогли бы купить. У нас же человек стремится скорее иметь недвижимость в собственности, чем платить за чужую жилплощадь. И как только у него появляется такая возможность, он обязательно постарается ее купить.

Есть и другой вопрос, который необходимо решать при развитии рынка арендного жилья. Пока непонятно, кто и как будет контролировать, чтобы в эти дома заселились именно те категории населения, которым эти объекты изначально предназначались. Если субсидировать строительство доходных домов, в них вместе с теми, кто действительно нуждается в крыше над головой, могут попасть и те, кто таким образом просто старается сократить платежи по аренде.

Если нужно решить проблему повышения доступности жилья, а именно так звучит главная цель массового строительства доходных домов, нужно не строить арендное жилье, а субсидировать ставку по ипотеке для тех категорий граждан, которым предполагается помогать, считает Владимир Сарченко. «Те средства, которые государство сейчас собирается инвестировать в строительство доходных домов, можно было бы использовать в качестве субсидии при изменении ставок по ипотеке для молодых семей или ученых, — говорит Владимир Сарченко. — Чтобы именно те категории населения, которым предполагается помогать, смогли бы приобрести квартиры в собственность».

Татьяна Крупко