Долевое строительство | Внимание, договор!

Закон об участии в долевом строительстве принят далеко не вчера, в этом году с момента его вступления в силу исполняется шесть лет. Но до сих пор у контролирующих органов сохраняются претензии к тексту договоров о долевом участии, которые отдельные застройщики заключают с участниками строительства. Об этом говорят результаты проверок Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края и Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю.

В Красноярске, где большая часть застройщиков привлекает для строительства средства граждан, до сих пор существуют компании, допускающие нарушения при составлении договоров участия в долевом строительстве. Анализируя договоры мелких и крупных застройщиков, контролирующие органы год за годом высказывают претензии к содержащимся в них условиям.

«За прошлый год было проверено 13 форм договоров, используемых застройщиками для оформления отношений с участниками строительства, и 12 из них содержат условия, ущемляющие права потребителей, — рассказывает заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Людмила Семенова, — одни из включенных в договоры условий не соответствуют нормам закона о защите прав потребителей. Другие противоречат закону о долевом строительстве. Причем число таких условий, ущемляющих права дольщиков, только в одном договоре может доходить до 14».

Действующая редакция 214-ФЗ "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ"

Работа над ошибками

На совещании в Службе строительного надзора, где вместе с представителями компаний- застройщиков, в договорах которых были обнаружены отклонения от требований нормативных актов, собрались специалисты Управления Роспотребнадзора, Службы строительного надзора и Союза строителей Красноярского края, в очередной раз обсуждались наиболее частые претензии. Характерные для договоров участия в долевом строительстве условия, которые ущемляют права потребителей, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, в договор включаются условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства. Причем они могут касаться как сроков строительства, так и требований к качеству проведенных работ.
Одно из таких условий, которые снимают ответственность с застройщика за нарушение срока исполнения договора, может быть сформулировано следующим образом: «Застройщик не несет ответственность (в том числе в виде уплаты неустойки) за первые 6 месяцев нарушения срока строительства объекта и ввода его в эксплуатацию».

К этой группе условий относятся также положения договора, уменьшающие размер неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства квартиры по сравнению с тем, что установлен частью 2 статьи 6 закона о долевом участии в строительстве. Дело в том, что согласно законодательству в том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, неустойка (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ) уплачивается застройщиком в двойном размере, то есть 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки.

Одним из примеров исключения ответственности застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является следующее условие: «Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ и др.». В то время как работы по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведение штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора, это значит, что их оплата уже учтена при определении его цены. Таким образом, это условие, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки используемых им при выполнении перечисленных работ материалов (изделий и комплектующих), является прямым ущемлением прав потребителей.

Нередко в договорах можно встретить условия, исключающие возможность перерасчета цены договора, если разница между фактической и проектной площадью квартиры составит менее 5% (варианты — 10%, 1 кв. м). Например, если после того, как квартира была построена, оказалось, что ее фактическая площадь меньше, чем установлено соглашением, на 0,5 кв. м, участник долевого строительства по договору лишен права потребовать соразмерного уменьшения его цены. В свою очередь общая площадь объекта долевого строительства является существенным условием договора, поскольку она прямо характеризует конкретный объект, являющийся предметом договора и подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, в том числе и в случае расхождения фактической площади квартиры с проектной (предусмотренной договором), участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора независимо от того, на сколько сократилась площадь квартиры.

Дополнительные обязательства

Во-вторых, в договорах содержатся условия, предусматривающие различные дополнительные обязанности участников долевого строительства, такие как, например, обязательство принять участие в создании товарищества собственников жилья либо вступить в члены уже созданного ТСЖ; нести расходы по обслуживанию дома, включая оплату за коммунальные услуги, до момента передачи объекта участнику долевого строительства; оплатить дополнительные работы после получения соответствующего уведомления от застройщика (например, работы, связанные с улучшением качественных характеристик квартиры: улучшенных отделочных работ, работ по установке дополнительного инженерного обеспечения, входных металлических дверей и т. п.).
Если застройщик формулирует условия договора таким образом, что в документе обязанность покупателя по оплате дополнительных работ (услуг) не предполагает дополнительного соглашения и получения соответствующего согласия инвестора, такие условия контролирующие организации рассматривают как ущемляющие права потребителей.

В-третьих, нарушающими права потребителей являются условия, которые предусматривают право застройщика на изменение договора долевого участия в одностороннем порядке в отношении срока исполнения договора (окончания строительства и передачи участнику долевого строительства объекта) и цены договора.

Такие условия признаются ущемляющими права потребителей по сравнению с правилами, установленными статьей 310 Гражданского кодекса РФ, статьями 5 и 6 закона о долевом строительстве, допускающими возможность изменения договора в указанной части только по соглашению сторон.

Риск раньше срока

Четвертая группа условий — те, что досрочно переводят на участника долевого строительства риск случайной гибели или повреждения объекта. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск случайной гибели или повреждения объекта распределен следующим образом: до передачи участнику объекта долевого строительства риск случайной гибели или повреждения объекта несет застройщик, после передачи — участник долевого строительства.

При этом моментом передачи объекта долевого строительства считается момент подписания сторонами акта приема-передачи. Либо, если имеет место уклонение или отказ участника долевого строительства от принятия объекта в установленный срок, — со дня составления застройщиком одностороннего акта.

Последний способ перевода на участника долевого строительства риска случайной гибели и повреждения объекта по смыслу части 6 статьи 8 закона о долевом строительстве должен носить исключительный характер и применяться только при одновременном соблюдении целого ряда обязательных условий. К их числу относится наличие одностороннего акта, составленного застройщиком по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства; наличие сведений о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче.

В свою очередь зачастую имеют место случаи включения в договоры условий, переводящих на участника долевого строительства риски риск случайной гибели или повреждения объекта, без учета названных требований. Один из примеров: «В случае неподписания участником долевого строительства акта приема-передачи в установленный договором срок объект долевого строительства считается переданным участнику долевого строительства на седьмой рабочий день со дня получения извещения застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче». Другой пример: «Участник долевого строительства несет ответственность за сохранность квартиры с момента получения уведомления об окончании строительства».

Наконец, последняя группа условий — те, что обязывают участника долевого строительства уплатить цену договора (полностью или частично) до момента регистрации договора. Из норм закона о долевом строительстве следует, что обязанность участника долевого строительства по оплате цены договора (полной или частичной) возникает исключительно после его государственной регистрации.
Несмотря на это на практике встречаются случаи, когда застройщик, определяя в договоре срок уплаты его цены, не учитывает время, необходимое для регистрации договора. Пример: «Участник долевого строительства обязан уплатить денежную сумму, которая эквивалентна определенному количеству квадратных метров».

«Это наиболее яркий пример подобного незаконного возложения на участника долевого строительства обязанности по оплате, очевидно свидетельствующий о невозможности ее исполнения до момента регистрации договора», — говорит Людмила Семенова.

Нарушения 214-ФЗ

Другая большая категория претензий контролирующих органов к тексту договоров долевого участия связана с отступлением застройщиками от норм 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Одна из них — включение в договор условий о передаче дольщику объекта только после полной оплаты по договору вне зависимости от договорных сроков передачи. Причем полной оплатой по договору застройщик считает оплату стоимости квадратных метров сверх цены договора по результатам проведенной технической инвентаризации. Между тем по закону произвольно удерживать объект застройщик в этом случае не может.

Другим распространенным отступлением от норм закона является установление в договорах участия в долевом строительстве разных сроков передачи дольщикам объектов, входящих в один дом. Это условие противоречит части 1 статьи 6-й закона о долевом участии в строительстве, где говорится, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, не позднее срока, предусмотренным договором, который должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.

Ряд застройщиков, предусматривая в договоре условия о возврате денежных средств участникам строительства, указывают для этого более поздние сроки, чем предусмотрены законодательством.

По мнению специалистов Службы, противоречит нормам и включение в договор положений, которые допускают проведение участником долевого строительства строительных работ на объекте, связанных с изменением конструктивных параметров жилья. Сюда относятся те случаи, когда застройщик в договор долевого участия включает условие о том, что с его согласия сам участник долевого строительства будет осуществлять работы за собственный счет и таким образом получит возможность самостоятельно осуществлять необходимые ему перепланировки. По сути в такой ситуации участник берет на себя часть функций застройщика или подрядчика.
«Эти отношения уже выходят за рамки договора о долевом участии в строительстве, в данном речь идет уже о подрядных отношениях, — поясняет государственный инспектор отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Андрей Пальчик. — В соответствии с таким соглашением, гражданин по сути выполняет работы для застройщика. В то время как по закону о долевом участии в строительстве все обязанности участника ограничиваются обязанностями оплатить и при определенных условиях принять объект. Не говоря о том, что выполнять работы на объекте имеет право только уполномоченная организация, имеющая разрешение от саморегулируемой организации на проведение определенных видов работ и штат всех необходимых специалистов».

Наконец, нередко выявляются факты несвоевременного направления участникам долевого строительства уведомлений об изменении срока завершения строительства и предложений об изменении условий в договорах участия в долевом строительстве.

Выявленные в ходе проверок отступления в договорах, в том случае, если они касаются существенных условий (например, предмета договора) должны быть своевременно устранены. Для этого компании, в чьих договорах были обнаружены несоответствия, должны будут вызвать участников долевого строительства для перезаключения соглашения. Если же отклонения от норм законодательства касаются несущественных условий, (например, если в договоре с застройщиком неустойка установлена в размере 1/300 вместо 1/150), то они изначально не будут иметь юридической силы. Как говорят специалисты Службы строительного надзора, застройщики, включающие подобные условия в свои договоры, должны отдавать себе отчет, что подобные условия не будут иметь юридического значения. И если ситуация, в которой застройщик обязан выплатить неустойку, возникнет, он будет выплачивать именно ее в том размере, который предусмотрен законом, что бы ни было указано в его договоре.

Чтобы избежать появления подобных несоответствий в соглашениях с участниками строительства в дальнейшем, специалисты Службы советуют при составлении договора брать за основу форму типового договора, которая была разработана Службой и получила одобрение правительства края, и уже отталкиваясь от нее, составлять собственные соглашения с дольщиками.

Татьяна Крупко