Покупка земельного участка | Спокойный старт высокого сезона

Весна — традиционный высокий сезон на загородном рынке. В это время планирующие перебраться за город красноярцы обычно приступают к поискам участков, чтобы как можно скорее развернуть строительство и благоустройство территории и уже в этом сезоне отдыхать на собственной земле. А в нынешнем году высокий сезон на рынке еще и совпал с постепенным улучшением экономической ситуации. Финансовый кризис понемногу отступает, казалось бы, тем, кто собирался покупать землю, но по определенным причинам откладывал покупку, самое время приступить к реализации своих планов.

Однако вопреки ожиданиям весна не принесла с собой заметного увеличения спроса на загородном рынке. Если это и рост, то очень небольшой, так с осторожностью оценивают ситуацию эксперты. Цены на загородном рынке, снизившись за последний год почти на 30%, с тех пор вот уже несколько месяцев продолжают оставаться на одном уровне. Так, участки на одном из самых популярных направлений, в районе станции Минино, площадью 12 соток, которые еще три года назад владельцы готовы были отдавать не дешевле чем за 1 млн 200 тыс. рублей, теперь выставляют их за 800 тыс. рублей.

Но в нынешнем году на рынке появилась по крайней мере одна новая тенденция. До сих пор, выбирая место для переезда за город, покупатели в большинстве случаев старались приобрести свободную от каких бы то ни было построек землю. Поступать таким образом их заставляло несколько причин. Во-первых, в этом случае новому собственнику земли не приходилось идти на дополнительные расходы и сносить лишние сооружения, чтобы возвести на их месте что-либо новое для себя. Во-вторых, у покупателей появлялась возможность самим проводить планировку участка в соответствии со своими представлениями о комфортной жизни за городом. Не говоря о том, что покупка в этом случае обходилась дешевле, чем приобретение надела с готовыми постройками. Однако, по словам экспертов, в последнее время они отмечают некоторое смещение спроса в сторону участков с застройкой. «Если раньше большую часть работы у нас составляли показы земельных участков, их доля в общем числе сделок составляла 70%, наделы с готовыми домами в качестве варианта для покупки рассматривались редко, то сейчас это соотношение составляет примерно 50 на 50, — рассказывает руководитель земельного отдела агентства недвижимости „Посад“ Татьяна Молтянская. — Причем в отличие от предыдущих лет потенциальные покупатели готовы рассматривать для покупки не только полностью построенные коттеджи, но и объекты незавершенного строительства».

Смена приоритетов

Еще лет десять назад дачные участки покупались в основном чтобы использоваться в соответствии с их исконным назначением — служить для временного проживания летней порой. Нынешний покупатель приобретает землю из других соображений — ему требуется дом для отдыха за городом, где он мог бы жить постоянно или наведываться с семьей круглый год. Соответственно изменились и критерии, с которыми покупатели подходят к выбору надела. И те небольшие по площади участки, что продаются в большинстве давно сформированных садоводческих товариществ, этим новым требованиям уже не отвечают. Произошло это еще и потому, что как говорят эксперты, поменялись сами покупатели загородной земли.

«Если раньше землю за городом в основном стремились приобрести люди старшего поколения для ведения дачного хозяйства, то сегодняшние покупатели земельных наделов заметно помолодели. Участки приобретают люди в возрасте от 30 лет, — объясняет директор ООО „Союз“ Константин Плетнев, — и когда эти клиенты начинают подыскивать для себя землю, при выборе их интересуют совсем другие критерии. Что окружает участок, есть ли рядом красивые видовые места, насколько форма участка подходит для создания на нем красивого ландшафта, хватит ли на участке места, чтобы разместить все необходимое для отдыха. Нередки случаи, когда у человека был в собственности дачный участок в давно сформированном товариществе, и теперь он его продает, чтобы купить новый, на этот раз большей площади, в границах населенного пункта под ИЖС, и поставить на нем загородный дом, где он собирается жить с семьей постоянно».

Что касается расположения участка, то в этом отношении, по словам экспертов, в покупательских предпочтениях за последнее время мало что изменилось. Самыми востребованными у красноярцев по-прежнему остаются участки в черте города, в Ветлужанке, в поселке Горном, совхозе Октябрьском и Удачном, сравниться с ними по популярности могут разве что земельные наделы, расположенные на западном направлении. Живописная местность, небольшое расстояние от Красноярска и отсутствие необходимости всякий раз, добираясь до загородного дома, тратить много времени на дорогу делают их востребованными у горожан. Есть и еще одна причина, по которой обычно стараются поселиться в этой части пригорода: ситуация с управлением садоводческими товариществами здесь обстоит лучше, чем в других местечках под Красноярском. Для покупателей это означает, что дороги всегда будут расчищены, а в поселке будет организована охрана.

Именно поэтому основная масса тех, кто сегодня хотел бы переселиться за город, стремятся приобрести землю в уже развивающейся коттеджной застройке близлежащих деревень. По-прежнему наиболее востребованным остается емельяновское направление, неизменным спросом у горожан пользуются наделы в деревнях Минино, на станциях Пугачево, Минино, в поселке Элита и деревне Дрокино. Второе место в списке популярности у переезжающих ближе к природе красноярцев занимает дивногорское направление, земли и жилые дома в поселке Манском. Те же, кто хотел бы найти земельный надел в окружении красивой природы, но чуть подешевле, обычно выбирают Шуваево, Замятино. Кроме того, на рынке появилось несколько строящихся коттеджных поселков, работы в которых продвигаются, где построены несколько улиц, и часть клиентов, подыскивающих место для жизни за городом, сделали выбор в их пользу.

Личные предпочтения

Татьяна Молтянская, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Посад»

Причем, присматриваясь к участкам в пригородах Красноярска, покупатели зачастую ориентируются на свое сегодняшнее место жительства. Для того чтобы потом, каждый раз выезжая из города на дачу, по нескольку часов не стоять в пробках, они уже сейчас при выборе земельного участка отдают предпочтение тем территориям, до которых им будет проще и быстрее добираться.

«Как показывает практика, если человек живет на правом берегу, то и дачу он, скорее всего, будет для себя искать на правом берегу, в сторону Сосновоборска, деревни Кузнецово и Дивногорска, по этой же причине жители левобережья чаще обычно отдают предпочтение емельяновскому направлению, — говорит Константин Плетнев. — В моей практике были случаи, когда люди после того, как поменяли квартиру в городе и переехали на другой берег Енисея, стремились поменять и загородный участок на тот, что находится на более удобном для них направлении. Только единицы покупателей ради удовольствия поселиться в каком-нибудь особенно красивом месте готовы не принимать в расчет транспортную доступность и купить участок далеко от города».

По словам экспертов, большинство покупателей выбирают участок на расстоянии не более 20 км от Красноярска, все, что находится за этой чертой, востребовано мало, так что некоторые агентства даже отказываются работать с отдаленными населенными пунктами.

Главный критерий выбора

Как говорят специалисты, различных участков в пригороде Красноярска, больших и не очень, в давно сформированных дачных товариществах и в новых, правильной прямоугольной формы и неровной нарезки, достаточно, не хватает именно тех, что отвечали бы покупательским ожиданиям по цене.
Потому что стоимость реального предложения по-прежнему заметно расходится с тем, сколько готовы заплатить за загородную недвижимость покупатели. «Покупатели сегодня хотели бы приобрести благоустроенный дом площадью не менее 200 „квадратов“ не далее 5 км от города, желательно расположенный на опушке леса или на берегу водоема, и при этом заплатить за него не больше 3 миллионов рублей, но такого предложения на вторичном рынке просто не существует. Готовый коттедж подобной площади и с удачным местоположением не будет продаваться дешевле 10 миллионов рублей», — объясняет Татьяна Молтянская.

По словам Татьяны Молтянской, сегодня наиболее востребованы у красноярцев участки на популярных направлениях площадью от 10 соток. Однако покупатели готовы рассматривать и более скромный по размерам надел площадью 6 соток в давно сформированном дачном обществе, но только при условии, что находится он в живописном месте. Как правило, покупателям требуется участок совсем без застройки или вместе с жилым домом, но тогда площадь дома должна ограничиваться 100–150 кв. м, а стоимость такого летнего жилья — находиться в пределах 2,5 млн рублей. Если же они ищут коттедж для постоянного проживания, то их пожелания к этому виду загородной недвижимости, как правило, сводятся к тому, чтобы при площади 200–250 «квадратов» стоимость дома находилась в пределах 7–14 млн рублей.
Если цена у такого участка или дома адекватная, средний срок, в течение которого он продается, составляет от 5 до 8 месяцев.

Сегодня, так же как и прежде, самым важным фактором при выборе участка остается его цена. И на загородном рынке на ее формирование влияет большее количество факторов, чем при определении цены городской квартиры. Причем далеко не все из моментов, отражающихся на цене, очевидны для потенциального покупателя, далекого от рынка загородной недвижимости. «В одной и той же местности с одной стороны дороги дачный участок может стоить 100 тысяч рублей, с противоположной — 300 тысяч рублей, — рассказывает Кон-стантин Плетнев, — потому что с правой стороны от дороги дачное общество крепкое, и можно быть уверенным в наличии электричества, централизованного водопровода и зимнего подъезда к участку, а также в том, что территория охраняется круглый год, а про участки, расположенные с левой стороны дороги, того же сказать нельзя.
Причем на первый взгляд для тех, кто не знает об особенностях загородного рынка и никогда не сталкивался с покупкой земли, эти два участка выглядят абсолютно одинаково. На загородном рынке нередко бывает так, что изначальная низкая стоимость участка затем может привести к значительным дополнительным расходам для нового собственника, связанным, например, с устройством коммуникаций». Учесть все нюансы Именно поэтому к выбору нужно подойти особенно серьезно. Если оценить квартиру можно по ряду объективных критериев, то с участком дело обстоит намного сложнее. «Выбрать нужный участок на порядок сложнее, чем подходящую квартиру в городе. Потому что при выборе необходимо учесть множество нюансов. Местоположение, цена, возможность получить техусловия на подключение электроэнергии, наличие на участке воды, а если ее нет, то наличие водоносных слоев, чтобы пробурить скважину, экология, характер почвы, окружение — эти и еще масса других критериев каждый раз принимаются в расчет при покупке земли. И если человек по роду своей деятельности никак не связан с земельным рынком и занимается выбором земли впервые в жизни, самостоятельно учесть все эти требования ему будет достаточно сложно. За помощью ему лучше обратиться в агентство, которое специализируется на сделках с землей, и постараться найти „своего“ риелтора. Потому что и успех поисков, и то, как в дальнейшем сложится жизнь человека на этом участке, насколько она будет отвечать его представлениям о жизни на собственной земле, во многом будет зависеть от того, насколько работающий с ним риелтор способен понять, что именно требуется этому человеку. А самостоятельно купить землю можно, только если покупаете вы ее у соседа, в противном случае поиски подходящего участка могут растянуться на год».

Учесть все нюансы

Константин Плетнев, директор ООО «Союз»

Именно поэтому к выбору нужно подойти особенно серьезно. Если оценить квартиру можно по ряду объективных критериев, то с участком дело обстоит намного сложнее. «Выбрать нужный участок на порядок сложнее, чем подходящую квартиру в городе. Потому что при выборе необходимо учесть множество нюансов. Местоположение, цена, возможность получить техусловия на подключение электроэнергии, наличие на участке воды, а если ее нет, то наличие водоносных слоев, чтобы пробурить скважину, экология, характер почвы, окружение — эти и еще масса других критериев каждый раз принимаются в расчет при покупке земли. И если человек по роду своей деятельности никак не связан с земельным рынком и занимается выбором земли впервые в жизни, самостоятельно учесть все эти требования ему будет достаточно сложно. За помощью ему лучше обратиться в агентство, которое специализируется на сделках с землей, и постараться найти „своего“ риелтора. Потому что и успех поисков, и то, как в дальнейшем сложится жизнь человека на этом участке, насколько она будет отвечать его представлениям о жизни на собственной земле, во многом будет зависеть от того, насколько работающий с ним риелтор способен понять, что именно требуется этому человеку. А самостоятельно купить землю можно, только если покупаете вы ее у соседа, в противном случае поиски подходящего участка могут растянуться на год».

Зачастую бывает и так, что человек только в процессе поиска, только после того как побывал не на одном участке, рассмотрел несколько вариантов, начинает понимать, какими характеристиками должен обладать необходимый ему земельный надел.

Однородное окружение

Еще один фактор, способный впоследствии повлиять на то, насколько удачно сложится жизнь на этом участке, о котором покупатели зачастую забывают, — однородное социальное окружение.

«Если в Москве загородный рынок достаточно четко сегментирован, там действует своя классификация поселков, и каждый из этих поселков, чтобы быть отнесенным к определенному классу, должен обладать определенным набором характеристик, то у нас загородный рынок только-только зарождается, — отмечает Константин Плетнев. — И в пределах одного сложившегося поселка в пригороде Красноярска на одной улице дорогие усадьбы могут соседствовать с полуразрушенными постройками. Эта внутренняя организация, я думаю, у нас будет выстраиваться. Но и сегодня при выборе места для строительства дома фактор однородного окружения нужно брать в расчет».

Что касается лучшего времени для покупки земли, то на этот счет одного универсального рецепта у специалистов не существует. Одни эксперты советуют не откладывать и покупать весной, чтобы было время развернуть строительные работы или провести благоустройство на участке. Другие предлагают озаботиться этим вопросом еще зимой, тогда у покупателя появится возможность оценить удобство зимнего проезда. Летом же землю покупают, чтобы поставить фундамент, тогда строить дом можно будет и в зимний период. Возможности современных строительных технологий сделать это позволяют.

Так что заниматься выбором участка можно в любое время года, тем более что, в отличие от Москвы, где стоимость земли в пригороде регулярно повышается весной, у нас, по словам экспертов, колебания цены участков зависят не от сезона, а от экономической ситуации на рынке. А что ждет загородный рынок в нынешних условиях, специалисты предсказывать не берутся. «В этой ситуации очень сложно давать какие-то прогнозы, как рынок поведет себя в ближайшее время, — объясняет Татьяна Молтянская. — В настоящий момент спрос на рынке сохраняется, постоянно появляются новые заявки на поиски участков, но нельзя сказать, что их так уж много. Дальнейшего снижения цены не происходит, но как ситуация будет складываться в мае, неизвестно. Хотя осенью спрос на землю традиционно большой, осенью прошлого года на рынке выдалось нетипичное для этого времени года затишье».

Татьяна Крупко