Контроль в строительной сфере | Долевое: механизм защиты дольщиков

Преимущества покупки квартиры в строящемся доме давно известны. Широкий выбор, более привлекательная цена и возможность выплачивать стоимость квартиры в несколько этапов делают приобретение жилья в новостройке популярным у горожан. Однако этот способ решения квартирного вопроса, в отличие от покупки готовой квартиры, несет с собой дополнительные риски от задержки сроков строительства до двойных продаж и банкротства застройщика. Вступивший в силу в 2005 году и не раз дополнявшийся с тех пор № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» снизил большую часть из этих рисков. Одновременно с ним появились и государственные службы, в чьи обязанности входит контроль над соблюдением законодательства в сфере долевого строительства.

Но и сегодня, спустя шесть лет с момента вступления закона в силу, продолжают находиться участники долевого строительства, которые отдают деньги застройщикам, работающим вне правового поля.

Между тем в законе четко сказано, что любую рекламу объекта и привлечение денежных средств застройщик может осуществлять, только выполнив ряд условий. Средства инвесторов строительная компания имеет право привлекать не раньше, чем
зарегистрирует в Управлении Росреестра по Красноярскому краю право собственности (или аренды) на земельный участок; на котором собирается строить. Получит в администрации города разрешение на строительство (для его получения компании нужно предоставить в администрацию проектную документацию, которая прошла государственную экспертизу) и опубликует проектную декларацию в СМИ.

По сути проектная декларация представляет собой первый барьер, защищающий дольщика от недобросовестных застройщиков, которые могут начать продажи квартир в новостройке, не имея разрешения на строительство.
Проектная декларация содержит максимальный объем информации о компании, о ее учредителях и финансовых результатах деятельности за предыдущий период, о том, какие объекты построила фирма и какие подрядные организации привлекала для их возведения.

Исключить двойные продажи

Важную роль в цепочке контроля над соблюдением законодательства в сфере долевого строительства играет Управление Росреестра, которое осуществляет регистрацию договора долевого участия, что позволяет избежать двойных продаж во время строительства.

При регистрации первого договора на объект Управление Росреестра проводит правовую экспертизу документов застройщика. Для чего кроме документов, предоставление которых требуется по закону о государственной регистрации, строительная компания должна предоставить в Управление разрешение на строительство, проектную декларацию и план жилого дома.

Контроль за строительством

Но основные риски в сфере долевого присутствуют в период строительства дома, и связаны они с нецелевым использованием средств, которое способно привести к банкротству компании и затягиванию строительства дома.

Контроль над соблюдением законодательства в долевом строительстве и над ходом строительства в Красноярском крае осуществляет Служба строительного надзора и жилищного контроля, находящаяся по адресу: ул. П. Коммуны, 33.
В ее функции входит проверка того, как ведутся работы на объекте: соответствует ли выполнение работ графику, как расходуются средства инвесторов, каково качество работ. Все это — задача Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

Начав привлекать средства граждан на строительство дома, застройщик обязан раз в три месяца предоставлять в отдел надзора за долевым строительством ежеквартальную отчетность, в которой содержится информация о том, сколько договоров было заключено и какой объем средств инвесторов привлечен.

Кроме этой обязанности он должен ежеквартально вносить изменения в проектную декларацию и предоставлять в Службу акт о внесении изменений.

Специалисты отдела надзора за долевым строительством проводят проверки деятельности компаний-застройщиков, во время которых устанавливается достоверность предоставленной застройщиком в течение года отчетности, правомерность привлечения застройщиком денежных средств, использование их по целевому назначению, а также соответствие договора долевого участия действующему законодательству.
Проверки эти носят плановый характер, их график заранее известен, каждая строительная компания проверяется один раз в течение трех лет. Поводом для внепланового мероприятия может стать обращение граждан. Если уже состоявшийся участник долевого строительства видит, что на площадке, где строится его дом, не ведутся работы, он может обратиться в Службу строительного надзора по телефону 212-50-34.

Новые правила долевого

Вступивший в силу в июне прошлого года ФЗ № 119 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внес коррективы в Федеральный закон № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», касающиеся механизма осуществления контроля.

Во-первых, с этого момента средства граждан для строительства многоквартирных домов могут привлекаться только тремя способами: при заключении договора долевого участия, вступлении в жилищно-строительный кооператив или приобретении жилищного сертификата. Все другие схемы привлечения средств признаются незаконными и влекут за собой административное наказание.
За каждый случай привлечения средств инвесторов по не предусмотренным законом схемам, выявленный Службой строительного надзора, юридическое лицо ждет административный штраф в размере от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей. Для должностных лиц штраф составляет от 20 до 50 тыс. рублей.

Во-вторых, значительно расширился перечень документов, которые застройщик обязан предоставлять на проверку в Службу строительного надзора. Теперь к ежеквартальным отчетам добавился список из еще 30 документов, определенный законом Красноярского края № 11–5294 «О перечне сведений и (или) документов для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства». Кроме разрешения на строительство и свидетельства о допуске к работам в него входят годовые отчеты, бухгалтерская отчетность за три последних года деятельности компании, платежные документы, подтверждающие факт привлечения денежных средств участников долевого строительства. С полным перечнем документов можно ознакомиться по адресу: http://www.krskstate.ru/docs/0/doc/4508.

«Разрабатывая это требование, мы постарались свести список документов к необходимому минимуму, который нужен для осуществления контролирующей функции, — объясняет начальник отдела надзора за долевым строительством Елена Хамардюк. — Причем застройщику не придется всякий раз предоставлять в Службу весь пакет документов. Часть из этих документов мы можем получить у органов местного самоуправления».

Для застройщиков, которые эту информацию не предоставят или предоставят, но в неполном объеме, законом также предусмотрена административная ответственность и штраф. Для должностных лиц его размер составляет от 5 до 15 тыс. рублей, для юридических лиц — от 50 до 200 тыс. рублей.

В-третьих, внесенные в прошлом году изменения в 18-ю статью 214-ФЗ определили, что может считаться целевым использованием средств. Дело в том, что до этого в законе о долевом участии в строительстве говорилось, что полученные от дольщиков средства застройщик имеет право использовать по назначению, то есть на строительство жилья. Однако в нем ничего не было сказано, должен ли это быть именно тот дом, на который отдал свои деньги дольщик, или два других объекта того же застройщика.
Поэтому были возможны ситуации, когда застройщик, получив деньги от инвесторов на строительство, мог вложить их в развитие другого направления.

Теперь же закон четко определяет, на какие именно цели эти средства могут быть потрачены. Для тех договоров, в которых цена объекта разделена на две составляющие: затраты на строительство и вознаграждение застройщика, — первая часть средств должна обязательно расходоваться в соответствии с целевым назначением, вторую застройщик имеет право расходовать по собственному усмотрению. Чтобы подтвердить, что деньги инвесторов идут на определенные законом цели, к ежеквартальному отчету в Службу строительного надзора компания прилагает заполненную форму, где перечислены статьи, на финансирование которых пошли деньги инвесторов.

Требуется дальнейшая доработка

Последние изменения в закон, конечно, должны способствовать проведению более эффективного контроля на рынке долевого строительства, но, признают специалисты, и этих мер сегодня недостаточно.

«Законодательство о долевом строительстве нуждается в дальнейшей корректировке, в нем до сих пор остались „белые пятна“, — говорит Елена Хамардюк. — Так, прошлогодние изменения в закон никак не затронули порядка проводимых проверок строительных компаний. При существующем сегодня порядке проверки застройщика происходят не чаще одного раза в три года, между тем, один объект строится в среднем в течение двух лет. Получается, что ряд объектов из-под нашего контроля просто уходят. Изменения требует законодательство о банкротстве (несостоятельности) в части банкротства строительных фирм, которыми не исполнены обязательства перед участниками долевого строительства по достройке многоквартирных домов».

Так что, несмотря на деятельность контролирующих организаций, несмотря на то, что строительная фирма обязана предоставлять отчеты о расходах, проходить проверки и публиковать проектную декларацию в СМИ, главным контролирующим лицом по-прежнему остается инвестор долевого жилья. И ему, прежде чем подписывать договор, следует собрать информацию об объектах, построенных этим застройщиком за предыдущие несколько лет, изучить учредительные документы юридического лица и только после этого принимать решение — вступать ли в такое привлекательное, но при этом связанное с рисками участие в строительстве долевого жилья.

Татьяна Крупко